nella vendita ad effetti reali, un volta concluso il contratto, l’acquirente consegue immediatamente, e senza necessità di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico (“sine corpore”) della “res vendita”, con l’obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale (“corpus”), che si realizza con la consegna e che, quanto al tempo della sua attuazione, ben può essere regolato dall’accordo dell’autonomia delle parti.
Tribunale Catania, Sezione 1 civile Sentenza 12 aprile 2019, n. 1541
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Cristiana Gaia Cosentino,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 10634/2013 promossa da:
I. SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, dott. (…), rapp. e dif. dagli Avv.ti AL.LA. ed EL.LA., elett. dom. presso il loro studio sito in CATANIA VIALE (…)
ATTRICE
contro
COMUNE DI ACIREALE, in persona del Sindaco pro tempore, rapp. e dif. dall’Avv. MANCIAGLI NUNZIO, elett. dom. presso MANCIAGLI NUNZIO CORSO SICILIA N.33 ACIREALE
(…), nata a C., il (…), nella qualità di amministratore unico della Società (…) s.n.c., rapp. e dif. dall’Avv. Prof. An.Vi. e dall’Avv. Va.Sc., elett. domiciliata nello studio del primo sito in CATANIA CORSO (…)
CONVENUTI
FATTO-DIRITTO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
(ex art. 132 c. p. c., sì come sostituito dall’art. 45, comma 17, della L. 18 giugno 2009, n. 69, a decorrere dal 4 luglio 2009).
Con atto di citazione in riassunzione del 23.07.2013, ai sensi dell’art.59 L. n. 69 del 2009, la (…) s.r.l. rappresentava che, con ricorso notificato il 02.05.2011, impugnava gli atti con cui il Comune di Acireale l’aveva dichiarata decaduta dall’aggiudicazione della gara pubblica per la dismissione di un terreno in c.da G., località C. M., innanzi il T.A.R. di Catania, chiedendo, in particolare:
l’annullamento della Det. del 31 gennaio 2011 n.20, con la quale era stata dichiarata la predetta decadenza, contestualmente disponendo l’incameramento della cauzione provvisoria e la rinnovazione della procedura di dismissione del bene pubblico, la relativa nota di trasmissione del 03.03.2011 n.(…) prot. ed ogni altro atto connesso o consequenziale, nonché la nota del 30.12.2010, e l’emanazione, ai sensi dell’articolo 34 del Codice del processo amministrativo, di ogni ulteriore provvedimento idoneo ad assicurare alla (…) s.r.l. l’acquisto del bene medesimo entro un termine fissato con la decisione di accoglimento del ricorso ed altresì la nomina di un Commissario ad acta nel caso di mancata osservanza di tale obbligo entro il termine che sarà fissato, nonché ed infine con la condanna dell’amministrazione comunale, al risarcimento dei danni subiti dalla società ricorrente, mediante liquidazione dei danni medesimi ovvero e comunque fissazione dei criteri di liquidazione, ai sensi dell’articolo 1 della L. n. 205 del 2000.
Successivamente apprendeva che il Comune di Acireale indiceva una nuova procedura di gara che si concludeva con l’aggiudicazione del predetto terreno alla società M., che lo deteneva da anni abusivamente.
La (…) impugnava anche detti atti relativi alla procedura di gara ed aggiudicazione, innanzi al T.A.R. di Catania, n.3035/2011 R.G. Tuttavia, con atto pubblico del 07.01.2013 il Comune di Acireale alienava definitivamente alla società M. il terreno in oggetto. Con sentenza del 30.01.2013, n.200, il T.A.R. di Catania dichiarava il proprio difetto di giurisdizione in ordine al ricorso notificato il 02.05.2011.
Mentre, con successiva sentenza n.202/2013 dichiarava il difetto d’interesse della (…) s.r.l. nel ricorso n.3035/2011, poi appellata. Quindi, in conclusione, chiedeva a questo Giudice: ritenere e dichiarare illegittimi, nulli ed inefficaci, o comunque annullare e/o disapplicare, i seguenti atti e provvedimenti:
1) la determinazione del 31 gennaio 2011 numero 20, con la quale il Dirigente del Settore Affari Istituzionali del Comune di Acireale ha dichiarato la decadenza della (…) dall’aggiudicazione di un terreno sito a Capomulini, contestualmente disponendo l’incameramento della cauzione provvisoria e la rinnovazione della procedura di dismissione del bene pubblico;
2) la nota del 3 marzo 2011 numero (…) di protocollo, con cui la determinazione del 31 gennaio 2011 numero 20 è stata trasmessa al ricorrente; nonché occorrendo
3) ogni ulteriore atto e/o provvedimento ad esso presupposto, connesso e/o consequenziale, ivi compresa la non meglio conosciuta nota del 30 dicembre 2010, citata nella determinazione del 31 gennaio 2011 numero 20;
per l’effetto dire ritenere e dichiarare Illegittimo, nullo ed inefficace o comunque annullare, il contratto di compravendita dei terreno di C.da (…), stipulato tra il Comune di Acireale e la società (…) snc con l’atto pubblico rogato il 7 gennaio 2013 a Ministero Notaio (…); conseguentemente disporre ogni misura idonea ad assicurare alla (…) s.r.l. l’acquisto del terreno di C.da Gurne di cui è stata legittima aggiudicataria, ordinando al Comune di Acireale in persona del Sindaco pro tempore, di procedere al trasferimento di tale terreno in favore della società attrice mediante stipula dì regolare contratto di compravendita o comunque pronunciando in ogni caso sentenza costitutiva idonea a produrre gli effetti dei contratto ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile, a fronte del pagamento da parte di (…) della somma dalla stessa offerta nella procedura da cui é scaturita l’originaria aggiudicazione In suo favore, al netto della caparra di 49.360,00 euro già incamerata dal Comune di Acireale medesimo;
ancora nel merito, condannare il Comune di Acireale, in persona del Sindaco pro tempore, al risarcimento dei danni subiti e subendi dalla (…) s.r.l. a causa del ritardo tra l’aggiudicazione da essa conseguita ed il definitivo trasferimento in suo favore della proprietà del terreno di C.da Gurne, risarcimento da liquidarsi nell’importo di Euro 100.000 per ogni anno di ritardo, a decorrere dalla determinazione dirigenziale di decadenza del 31 gennaio 2011 e comunque allo stato nella somma non inferiore a 250.000 euro, oltre interessi e rivalutazione monetaria, o nell’altra maggiore o minore somma che verrà stimata equitativamente da Codesto On.le Tribunale, anche all’esito dell’apposita Consulenza Tecnica d’Ufficio che sin d’ora si chiede di disporre sul punto;
in via subordinata infine, nel caso in cui per qualsiasi motivo non potesse essere soddisfatto l’interesse della società attrice al trasferimento del terreno di C.da Gurne, condannare il Comune di Acireale a restituire alla (…) l’importo del deposito cauzionale di 49.360,00 euro, illegittimamente incamerato con la determinazione di decadenza del 31 gennaio 2011, con gli interessi e la rivalutazione, ed a risarcire la medesima società (…) per la definitiva perdita della proprietà del terreno in questione, versando a quest’ultima un risarcimento pari a 700.000 euro oltre interessi e rivalutazione monetaria, o all’altro maggiore o minore importo che verrà stimato anche equitativamente da Codesto On.le Tribunale, all’esito dell’apposita Consulenza Tecnica d’Ufficio che sin d’ora si chiede di disporre sul punto.
Con vittoria di spese e compensi.”
Si costituiva il Comune di Acireale, il quale eccepiva il difetto di giurisdizione per la parte in cui si pretende di invalidare il procedimento di aggiudicazione del bene alla M., nonché l’improcedibilità della domanda finalizzata a sollecitare l’adozione di misura idonea ad assicurare alla (…) s.r.l. l’acquisto del terreno, in quanto domanda nuova. Nel merito, chiedeva il rigetto delle domande poiché infondate.
Si costituiva la società (…) s.n.c., la quale eccepiva la inammissibilità e/o litispendenza della domanda. Nel merito, chiedeva il rigetto delle domande avanzate.
La causa istruita con la sola produzione di documenti, essendo stata rigettata la richiesta di c.t.u. avanzata da parte attrice, con ordinanza del 04.03.2016, cui si rinvia, all’udienza del 25.09.2018, veniva assegnata a sentenza con la concessione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c.
La domanda non merita accoglimento per le considerazioni che seguono.
Innanzitutto, in via preliminare, deve rilevarsi che l’unicità del giudizio, dal quale discende la salvezza degli effetti della domanda originaria, riconosciuta dall’art. 59 della L. n. 69 del 2009, sussiste anche quando la domanda non venga “riassunta”, bensì “riproposta”, con le modifiche rese necessarie dalla diversità di rito e di poteri delle diverse giurisdizioni in rilievo, sicché al momento della prosecuzione la parte può anche formulare una nuova e distinta domanda, connessa con quella originariamente proposta, dovendosi riconoscere all’atto di prosecuzione anche natura di atto introduttivo di un nuovo giudizio limitatamente al diverso “petitum” ed alla diversa “causa petendi”, senza che, rispetto ad esso, operino gli effetti che discendono dalla “translatio”, ferma restando la maturazione delle sole decadenze sostanziali e non anche di quelle endoprocessuali, suscettibili di operare soltanto in relazione al rito applicabile dinanzi al giudice “ad quem” (cfr. Cass. Civ., n.15223/2016).
Sicché, deve rigettarsi l’eccepita l’improcedibilità della domanda finalizzata a sollecitare l’adozione di misura idonea ad assicurare alla (…) s.r.l. l’acquisto del terreno sollevata dal Comune di Acireale.
Tuttavia, poiché le predette domande, anche ex art.2932 c.c., avanzate dalla società attrice, innanzi questo Giudice, sono stata proposta quale conseguenza della richiesta dichiarazione incidenter tantum di illegittimità degli atti amministrativi con cui è stata dichiarata la decadenza dalla aggiudicazione, l’incameramento della relativa cauzione e la rinnovazione della procedura di dismissione del bene pubblico, deve procedersi ad una disamina preliminare della suddetta questione principale dalla quale dipendono a cascata tutte le ulteriori domande avanzate dalla (…) s.r.l., e sulla quale, peraltro, il T.A.R. di Catania ha dichiarato il proprio difetto di giurisdizione.
La società attrice sostiene di aver legittimamente rifiutato di versare il residuo prezzo di Euro 445.240,00, offerto per l’aggiudicazione del terreno a seguito del verbale di gara del 10.12.2009, e di stipulare l’atto definitivo di compravendita, in quanto era successivamente venuta a conoscenza dell’esistenza della occupazione abusiva da parte della società M. del terreno in oggetto.
Sicchè, in assenza dell’essenziale garanzia connessa alla piena ed indisturbata consegna del possesso del bene, non è possibile dar seguito alla stipula del contratto, essendo onere di Codesta spettabile Amministrazione parte venditrice provvedere, prima del trasferimento della proprietà allo sgombero dell’area (si veda, nota del 23.06.2010 della (…) s.r.l. indirizzata al Comune di Acireale, allegata al fascicolo di parte attrice).
Pertanto, la (…) s.r.l. sostiene che sulla base del principio inadimplenti non est adimplendum, non ha provveduto all’obbligo di pagamento del prezzo e alla stipula del contratto definitivo perché, a sua volta, il Comune di Acireale era inadempiente in ordine all’obbligo di consegna del bene e di trasferimento del relativo possesso, poiché indebitamente occupato dalla società M..
In punto di diritto, ai sensi dell’art.1476 n.1 c.c., il venditore deve trasferire al compratore non soltanto la proprietà ed il possesso giuridico, ma anche il possesso reale o di fatto del bene venduto, essendo la consegna dello stesso l’atto con cui il compratore è posto nella condizione non solo di disporre materialmente della cosa trasferita nella sua proprietà, ma anche di goderla secondo la funzione e destinazione in considerazione della quale l’ha comprata.
Ne consegue che costituisce obbligo del venditore, tenuto ai principi di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto, adoperarsi fattivamente perché l’acquirente ottenga la materiale consegna del bene compravenduto (cfr. Cass. Civ., n.7171/2018).
Nella specie, il Comune di Acireale aveva posto in essere tutti gli atti necessari al fine di recuperare il possesso materiale del terreno in oggetto come documentalmente provato e non contestato.
Infatti, con ordinanza del 03.08.2010, il dirigente area affari istituzionali ordinava alla società (…) l’immediato rilascio del terreno occupato.
E ciò prima del termine ultimo del 14.08.2010, entro cui la (…) s.r.l. era stata diffidata al versamento del residuo prezzo, con nota del 22.07.2010. Inoltre, nell’avviso d’asta per la vendita di immobili del 12.11.2009, il Comune di Acireale, indicando l’elenco degli immobili oggetto della procedura di aggiudicazione, tra cui quello per cui è causa, comunicava che qualora “sussista un eventuale abuso da parte di terzi od esista un contenzioso giudiziario, l’aggiudicatario del bene medesimo, quale nuovo proprietario, subentrerà nel contenzioso in sostituzione del Comune di Acireale”.
Ed in effetti, con riguardo al terreno in oggetto, la società (…) aveva incoato azione possessoria nei confronti del Comune di Acireale, chiedendo di essere mantenuti nel possesso del bene, qualificando come molestia gli atti compiuti dal predetto comune finalizzati ad ottenere il rilascio del fondo, poi rigettata con ordinanza del 25.03.2011, dal Tribunale di Catania Sezione Distaccata di Acireale, nell’ambito del proc. n. 1476/2007 R.G., nella quale l’anzidetta società chiedeva, in via principale, l’avvenuto acquisto per usucapione del terreno: anche questa domanda veniva rigettata con sentenza depositata il 25.03.2011 dal medesimo Tribunale.
Peraltro, diversamente da quanto sostenuto da parte attrice, l’esistenza di detto contenzioso in atto era noto alla stessa. Infatti, la società (…) ricorreva innanzi al T.A.R. di Catania, nel proc. n. 761/2008 Reg. Ric., impugnando la delibera del Consiglio Comunale del Comune di Acireale del 16.10.2007 n.92 e del bando di gara relativo all’asta pubblica per l’alienazione di immobili di proprietà del Comune, approvato con Determinazione del Dirigente Capo Settore Affari Istituzionali n.278 del 12.11.2009, convenendo anche la (…) s.r.l. quale aggiudicataria, la quale si era costituita in giudizio, nell’ambito del quale, veniva rigettata la domanda di misura cautelare proposta dalla società (…), con ordinanza del 16.03.2010.
Se è vero che se il venditore abbia assunto nei confronti del compratore l’obbligo di consegnare l’immobile ceduto libero da cose e da persone, l’inadempimento del venditore all’obbligo predetto non è escluso dalla circostanza che l’acquirente fosse a conoscenza della occupazione in atto al momento della vendita (cfr. Cass. Civ., n.1024/1986).
Tuttavia, nella specie, non vi era stata l’assunzione di tale espresso obbligo temporale da parte del Comune, il quale al contrario comunicava quanto sopra evidenziato, oltre a richiedere nel relativo bando, come avvenuto da parte della società (…), la dichiarazione di aver preso conoscenza e di accettare integralmente la situazione di fatto e di diritto dell’immobile aggiudicato.
In punto di diritto, è appena il caso di rilevare che la compravendita non produce un effetto immediato traslativo del possesso o della detenzione del bene (cfr., Cass. Civ., n.2660/1993).
Infatti, nella vendita ad effetti reali, un volta concluso il contratto, l’acquirente consegue immediatamente, e senza necessità di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico (“sine corpore”) della “res vendita”, con l’obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale (“corpus”), che si realizza con la consegna e che, quanto al tempo della sua attuazione, ben può essere regolato dall’accordo dell’autonomia delle parti
(cfr. Cass. Civ., n.569/2008, nella specie, la S.C., enunciando l’anzidetto principio, ha confermato la sentenza di merito che aveva correttamente interpretato un contratto preliminare di vendita immobiliare nel senso della validità ed efficacia della pattuizione concernente l’immissione del promissario acquirente nel solo possesso giuridico del bene, ritenendo, quindi, irrilevante, ai fini della pretesa risoluzione del contratto per preteso inadempimento del promissario alienante, il fatto che l’immobile fosse locato a terzi, quale circostanza conosciuta da entrambe le parti contrattuali).
Nella specie, era ovvio e noto all’attrice che l’immobile fosse occupato dalla società (…) e vi fosse un contenzioso in atto con la predetta società in ordine alla proprietà ed al possesso del terreno, come sopra evidenziato.
Ed infatti, come già sottolineato dalla Sentenza del T.A.R. di Catania, n.200/2013, che ha dichiarato il difetto di giurisdizione in favore di Questo Giudice: la società ricorrente era nella giuridica possibilità di conoscere la situazione di fatto e di diritto in cui si trovava l’immobile che andava ad acquistare, sia perché la Mediterranea vi svolgeva attività di balneazione alla luce del sole – circostanza desumibile da semplice sopralluogo che il bando facultizzava gli interessati all’acquisto ad effettuare – sia perché era stata trascritta nei pubblici registri immobiliari la domanda giudiziale di usucapione proposta davanti il giudice civile dalla Mediterranea sul presupposto – poi ritenuto indimostrato, tanto da determinare il rigetto del relativo giudizio – del possesso continuativo per oltre vent’anni del terreno in questione.
D’altronde, diversamente da quanto sostenuto dall’attore con riguardo alla garanzia dalla evizione a cui era tenuto il Comune di Acireale, ai sensi dell’art.1481 ult. co c.c., il pagamento non può essere sospeso se il pericolo di revindica era noto al compratore al tempo della vendita.
Senza considerare che, in punto di diritto, per l’ipotizzabilità dell’evizione è necessario che l’evento che l’ha determinata, anche se verificatosi in concreto successivamente, debba attribuirsi ad una causa preesistente alla conclusione del contratto. Non costituisce, pertanto, ipotesi di evizione il caso in cui l’appartenenza a terzi del bene in contestazione deriva da titolo (nella specie, usucapione), perfezionatosi in tempo successivo al contratto di compravendita del bene stesso (cfr. Cass. Civ., n.945/1995), come nel caso di specie, in cui la società (…), nel procedimento civile suindicato, pendente al momento dell’aggiudicazione del terreno alla (…) s.rl., rivendicava l’acquisto per usucapione del bene in oggetto, domanda rigettata, giova ribadirlo, con sentenza depositata il 25.03.2011 dal Tribunale di Catania Sezione Distaccata di Acireale.
Sicchè, non solo il Comune di Acireale ha posto in essere tutti gli atti all’uopo necessari per ottenere il possesso materiale del bene con la dovuta diligenza, sicchè la società attrice non poteva sollevare l’eccezione di inadempimento a fronte dell’insussistenza al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita dell’espresso obbligo di contestuale consegna dell’immobile e di trasferimento del possesso libero da persone o cose, ma, tra l’altro, quest’ultima era a conoscenza della sussistenza di un contenzioso in atto tra il Comune e la società (…), ben sapendo che sarebbe subentrata, come indicato nel relativo bando di gara, al relativo contenzioso, poi risolto in favore del Comune.
Sicchè, appare del tutto ingiustificato il rifiuto della società attrice al versamento del residuo prezzo e alla stipula del contratto definitivo a seguito dell’avvenuta aggiudicazione, nonostante i reiterati inviti del Comune di Acireale, il quale legittimamente ha incamerato la somma precedentemente versata di Euro 49.360,00 a titolo deposito cauzionale, come previsto nell’avviso d’asta per la vendita di immobili del 12.11.2009, in assenza di legittime cause di impedimento.
(si veda, analogalmente, Cass. Civ., n.11957/2018, secondo cui, il versamento della cauzione, assicurando, da un lato, la serietà della proposta ed eventualmente aggiungendosi, dall’altro, alle garanzie prestate per l’adempimento delle prestazioni offerte, trasferisce, invece, a carico del proponente il rischio della mancata attuazione, cui fa seguito, di regola, l’incameramento della somma versata ove lo stesso non dimostri che la mancata stipulazione dell’atto contrattuale sia stata dovuta a causa a lui non imputabile).
Ne deriva il rigetto della domanda avanzata in via principale e di conseguenza, per le ragioni sopra evidenziate, delle ulteriori domande avanzate dall’attrice.
Stante la soccombenza, parte attrice deve rifondere le spese processuali sostenute dalle parti costituite che vanno liquidate, tenuto conto dell’attività processuale espletata e del valore della causa, nella complessiva somma di Euro 6.870,00 per ciascuna parte costituita, per compensi, oltre spese generali, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge, ai sensi del D.M. n. 55 del 2014, come modificato dal D.M. n. 37 del 2018.
P.Q.M.
Definitivamente rigettando ogni contraria istanza, eccezione o difesa, rigetta la domanda avanzata da (…) s.r.l. con atto di citazione in riassunzione del 23.07.2013.
Condanna parte attrice a rifondere le spese processuali sostenute dalle parti convenute costituite che vanno liquidate nella complessiva somma di Euro 6.870,00 per ciascuna parte costituita, per compensi, oltre spese generali, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Catania il 5 aprile 2019.
Depositata in Cancelleria il 12 aprile 2019.