in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.
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Tribunale Latina, Sezione 2 civile Sentenza 31 gennaio 2019, n. 273
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Latina
Sezione Seconda
In composizione monocratica in persona del giudice designato Dr. Alfonso Piccialli, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa di primo grado iscritta al n. 5259 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2012 riservata a sentenza all’udienza di precisazione delle conclusioni del 30.10.2018 e vertente
TRA
(…) srl, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’avv. La.Ch., giusta delega a margine dell’atto di citazione in opposizione, elettivamente domiciliato presso il suo studio legale, sito in Cisterna di Latina, Corso (…);
– Attore opponente –
Condominio (…), rappresentata e difesa dall’avv.ti An.De. e Ma.Ma., elettivamente domiciliato presso il suo studio legale sito in Aprilia, via (…);
– Convenuto opposto –
(…);
Terzo chiamato contumace
OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo n. 700/12 notificato il 9.07.2012;
MOTIVI DELLA DECISIONE
L’opposizione è fondata e può trovare accoglimento nei seguenti limiti.
Occorre brevemente premettere in fatto che l’odierno giudizio deriva dall’opposizione spiegata dalla (…) srl avverso il decreto ingiuntivo in epigrafe con il quale le era stato ingiunto il pagamento delle somme di Euro 16.048,15 relativi ad oneri condominiali e precisamente saldo consuntivo esercizio finanziario 2009/2010 Euro 3695,64, rata preventivo esercizio finanziario 2010, Euro 2241,16, nonché 9 rate lavori straordinari, Euro 11078,10, spese approvate dall’Assemblea dei Condomini del 21.03.2011 e del 26.06.2011.
Nel costituirsi l’opponente chiedeva revocarsi il d.i. opposto rappresentando la propria carenza di legittimazione passiva atteso che il provvedimento monitorio è stato richiesto ed emanato quando la (…) non era più proprietaria dell’immobile, ceduto per atto notar (…) rep. (…) racc. (…) del (…) al sig. (…); tale acquirente il quale non aveva corrisposto la somma di Euro 8760,54 a fronte di un prezzo di Euro 30.000,00 accollandosi gli oneri condominiali anni 2006 – 2011.
Rappresentava inoltre l’opponente che al fine di individuare il destinatario passivo degli oneri condominiali si dovesse tener conto non del momento di approvazione della delibera assembleare nella quale è stata prevista, quanto piuttosto il momento della concreta attuazione dell’attività comportante la spesa; per effetto di tale lettura ermeneutica, conseguiva la propria carenza di titolarità dal lato passivo dell’obbligazione dedotta in monitorio, gravante esclusivamente sul nuovo proprietario (…).
Si costituiva il Condominio contestando la domanda e chiedendone il rigetto e chiedendo l’autorizzazione a chiamare in causa il nuovo proprietario dell’immobile cui erano riferibili le spese condominiali, (…).
Autorizzata la chiamata, la causa è stata istruita mediante acquisizione delle produzioni documentali.
Venendo in medias res, anche in ragione del principio della ragione più liquida, va osservato come sia fondata l’eccezione di carenza di legittimazione passiva proposta dall’opponente, in relazione alla domanda monitoria richiesta in base all’art. 63 disp. att. c.c.; ciò in base all’assunto secondo cui in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare, l’alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell’anno in corso o del precedente, solo attraverso l’acquirente che gli è subentrato.
Ne consegue che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell’articolo 63 disp. att. c.p.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio ( Cass. civ, n. 23345/2008).
Nel caso di specie il ricorso in monitorio è stato depositato in data 31.01.2012, dunque successivamente al trasferimento dell’immobile al sig. (…) ne consegue l’accoglimento dell’eccezione.
Va tuttavia osservato che, nonostante l’acclarata carenza di legittimazione passiva, relativamente al merito della domanda, la (…) deve essere comunque considerata titolare passiva delle obbligazioni dedotte in monitorio, in quanto proprietaria dell’immobile al momento dell’approvazione delle delibere relative alle spese di cui all’ingiunzione di pagamento oggetto di opposizione.
Sul punto va difatti osservato che secondo il più recente orientamento della Suprema Corte, in tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni (nella specie, alla facciata), laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano – secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio – su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione.
Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio, trattandosi di circostanze ostative unicamente all’emissione, nei confronti dell’alienante – che non è più condomino – di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ma non estintiva del debito originario del cedente, che rimane azionabile nei sui confronti in sede di processo di cognizione o di ingiunzione ordinaria.
In senso analogo i giudici di legittimità hanno evidenziato che in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. (Cass, civ. n.15547/2017, Cass. civ. n. 24654/2010).
Ne consegue, che nel caso di specie, trattandosi di delibere approvate in data 21.03.2011 e del 26.06.2011 e dunque nell’anno antecedente il trasferimento della proprietà dell’immobile cui sono inerenti le spese approvate, gli esborsi indicati nei piani di riparto allegati alla domanda monitoria graveranno in solido tanto sulla (…) ( venditore) che sul sig. (…) ( acquirente).
In questa sede, in assenza di domanda, non rileveranno i rapporti interni tra le suddette parti in merito ad un’eventuale diversa ripartizione delle spese.
Spese compensate stante l’accoglimento dell’eccezione di carenza di legittimazione passiva proposta da parte opponente.
Tra l’opposto ed il terzo chiamato meritano ugualmente compensazione, atteso che quest’ultimo, non costituendosi non, ha di fatto, avversato la domanda.
P.Q.M.
Il Tribunale, in persona del giudice unico dott. Alfonso Piccialli, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
Accoglie l’opposizione e revoca il d.i. opposto;
Condanna l’opponente (…) e (…) in solido al pagamento in favore del Condominio (…) di (…) dalle somme di Euro 16.048,15, oltre interessi dalla domanda ad effettivo pagamento;
Spese compensate.
Così deciso in Latina il 29 gennaio 2019.
Depositata in Cancelleria il 31 gennaio 2019.