Lavori straordinari condominio senza delibera

In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è configurabile alcun diritto di rivalsa di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore dell’assemblea sono delineati con precisione delle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135 c.c.), che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano l’assemblea dei condomini decisioni materia di amministrazione straordinaria con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente. Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135, comma 2, c.c., abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti di terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato l’applicazione direttamente riferibile al condominio.

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Data udienza 19 settembre 2022

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA

SEZIONE XVII

Il Tribunale di Roma nella persona del Giudice designato Andrea Postiglione ha emesso la seguente

SENTENZA

Nella causa civile di I grado iscritta al n. 30143 R. G. A. C. dell’anno 2018 vertente

TRA

CONDOMINIO VIA (…) 24/26/28, c. f. (…), in persona dell’amministratore (…), elettivamente domiciliata in Roma, Viale (…), presso lo studio degli Avv.ti. Ca.Fo. e Fe.D’A. che lo rappresentano e difendono per procura allegata all’atto di citazione;

Parte opponente

(…) s.r.l.s., p. i. (…), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, Via (…) n. 1348, presso lo studio dell’Avv. Ma.Ma. che la rappresenta e difende per procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

Parte opposta

(…), c. f. (…), elettivamente domiciliato in Roma, Via (…), presso lo studio dell’Avv. Ma.Tr. che lo rappresenta e difende per procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

Terzo chiamato

(…) s.p.a., p. i. (…), in persona dei procuratori (…) e (…), elettivamente domiciliata in Roma, Via Livorno n. 20, presso lo studio dell’Avv. Cl.Ma. che la rappresenta e difende per procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta.

Terza chiamata

ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

CONDOMINIO VIA (…) 24/26/28 (di seguito CONDOMINIO) proponeva opposizione al decreto ingiuntivo n. 6213/2018, RG 85282/2017, emesso dal Tribunale di Roma e avente ad oggetto il pagamento della somma di Euro 12.726,12, richiesta da (…) s.r.l.s. per un appalto di lavori svolti presso il condominio.

Parte opponente contestava la sussistenza della titolarità del rapporto giuridico dedotto in capo a (…) s.r.l.s. sostenendo che i lavori erano stati originariamente affidati ad altra impresa ((…) soc. coop.) e che la successiva cessione del contratto all’odierna opposta fosse avvenuta, previa autorizzazione dell’amministratore, senza il consenso necessario della parte ceduta così come previsto dall’art. 1406 c.c. in assenza di apposita delibera assembleare.

Alla luce di ciò, il CONDOMINIO effettuava chiamata in causa di terzo nei confronti dell’amministratore (…) al fine di accertarne la responsabilità e condannarlo al pagamento della somma oggetto del decreto ingiuntivo tenendo indenne parte opponente.

Inoltre, il CONDOMINIO lamentava la difformità delle opere rispetto al capitolato di appalto a causa della presenza di vizi e di un ritardo nella consegna e, pertanto, chiedeva in via riconvenzionale il risarcimento dei danni per l’importo di Euro 30.000,00 e la condanna dell’opposta a una penale di Euro 12.000,00 per il ritardo.

Si costituiva (…) s.r.l.s. la quale evidenziava come il CONDOMINIO fosse a conoscenza dell’avvenuta cessione del contratto di appalto determinata dall’esigenza straordinaria di prevenire l’interruzione dei lavori, circostanza che aveva obbligato l’amministratore ad autorizzare la cessione senza la previa delibera assembleare. Evidenziava che l’accettazione alla cessione dei lavori era stata sottoscritta debitamente sia dall’amministratore di Condominio che dal Direttore dei Lavori.

Inoltre, (…) lamentava la decadenza del CONDOMINIO dal termine per la denuncia dei vizi, ex art. 1667 c.c., e sottolineava come la conformità delle opere rispetto al capitolato fosse stata accertata anche dal direttore dei lavori mediante il collaudo finale e che nessuna penale era imputabile alla cessionaria in quanto il contratto era stato ceduto dopo lo scadere del termine contrattualmente previsto per la fine-lavori.

Infine, (…) s.r.l.s. chiedeva la condanna del CONDOMINIO al risarcimento dei danni per lite temeraria, ex art. 96 c.p.c., e in via subordinata e riconvenzionale l’accertamento della responsabilità e la condanna dell’amministratore del condominio al risarcimento dei danni, ex art. 1398 c.c., per aver agito senza i poteri di rappresentanza (riconvenzionale trasversale).

L’amministratore (…) nel costituirsi in giudizio sosteneva che il rapporto giuridico oggetto di causa doveva essere qualificato come contratto di subappalto e non come una cessione del contratto di appalto e che, inoltre, in casi di urgenza, quale quello foriero della cessione, la delibera assembleare non fosse necessaria.

Pertanto, (…) chiedeva il rigetto delle domande proposte dal CONDOMINIO e da parte opposta e dispiegava chiamata in causa del terzo nei confronti della compagnia assicuratrice (…) s.p.a., garante per la sua responsabilità professionale di amministratore, al fine di farsi manlevare in caso di condanna al pagamento delle somme richieste dalle controparti.

Alla prima udienza di comparizione, in data 06.06.2019, parte opposta chiedeva la concessione della provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo; il CONDOMINIO si opponeva; V. si riportava alla propria comparsa di costituzione e risposta e insisteva per la chiamata in causa dell’assicurazione; il Giudice autorizzava la chiamata dell’assicurazione (…) s.p.a., non conferiva provvisoria esecutorietà al decreto ingiuntivo e rinviava al 05.12.2019.

Si costituiva (…) s.p.a. che, in qualità di compagnia assicuratrice dell’amministratore di condominio (…), sosteneva che il soggetto assicurato avesse disconosciuto la sottoscrizione della cessione del contratto di appalto e, quindi, ci fosse carenza di legittimazione passiva dello stesso nei confronti delle pretese di (…) s.r.l.s. la quale aveva agito senza essere titolare di alcun rapporto giuridico.

Allegava la sussistenza di massimali ostativi alla liquidazione del danno.

All’udienza del 05.12.2019 V. contestava la cessione del contratto di appalto ritenendo che si trattasse di contratto di subappalto tra imprese; parte opposta contestava la natura di subappalto del rapporto oggetto di controversia e insisteva per la qualificazione dello stesso quale contratto di appalto oggetto di cessione; a seguito della discussione delle questioni preliminari il Giudice, su richiesta delle parti, assegnava i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., e rinviava al 20.01.2021 per lo scioglimento dei mezzi istruttori.

Il Giudice, in ottemperanza alle disposizioni emergenziali di contenimento della pandemia da Covid-19 disponeva lo svolgimento dell’udienza mediante lo scambio di note di trattazione scritta.

Assegnati i termini di legge, parte opponente CONDOMINIO non depositava memorie istruttorie, limitandosi alla produzione di note d’udienza nelle quali sollecitava “il Giudicante affinché disponga apposita CTU tesa ad accertare i gravi vizi e/o difformità nelle opere appaltate. Tale accertamento, con consequenziale indicazione del quantum, si rende opportuno per suffragare ulteriormente l’eccezione di inadempimento e la domanda riconvenzionale svolte dal Condominio”.

Con ordinanza del 20.01.2021, il Giudice dava atto della produzione di note a trattazione scritta da parte di tutte le parti e, ritenuta la causa sufficientemente documentata, in assenza di articolazione di prove da parte dell’opponente, fissava udienza di precisazione delle conclusioni per il 11.05.2022.

Le parti concludevano quindi come da atti introduttivi e il Giudice assegnava i termini ex art. 190 c.p.c. e tratteneva la causa in decisione.

– L’opposizione è infondata.

Innanzitutto, riguardo alla titolarità del rapporto giuridico oggetto di causa, e alla conseguente legittimazione ad agire di (…) s.r.l.s., occorre evidenziare come parte cessionaria e parte ceduta appaiono concordi in relazione alla sussistenza ed alla natura della cessione, relativa quindi all’intero contratto e non semplicemente a parte delle prestazioni obbligatorie assunte all’atto della stipula; la contestazione sulla natura del contratto è stata avanzata infatti dal terzo chiamato.

È quindi possibile affermare che la cessione del contratto è fatto pacifico ed incontestato fra parte attrice opponente (che sulla necessità di apposita delibera assembleare fonda le sue difese) e parte convenuta. (Cass. 32403/2019: “Il principio di non contestazione come strumento di formazione del convincimento, enucleato dal diritto processuale del lavoro, è stato dalla parte costituita. La ragione che giustifica il principio è intuitiva e, a ben vedere, non aveva stretta necessità di una apposita disposizione nel codice di procedura civile: ciò che non è in discussione tra le parti non ha bisogno di un accertamento ad opera del giudice. L’apprezzamento di quanto, di volta in volta, nella singola causa, può dirsi non contestato è affidato al potere discrezionale del giudice di merito e costituisce tipica materia pertinente alla sua cognizione.

Inoltre, che il rapporto instauratosi tra le parti in causa sia derivato da una cessione del contratto di appalto (doc. 4 comparsa di costituzione e risposta) e non da un presunto contratto di subappalto appare evidente anche dalla stessa scrittura prodotta da parte convenuta nella quale l’amministratore di condominio non solo menziona testualmente una cessione del contratto ma la giustifica anche in ragione della impossibilità della cedente alla prosecuzione della propria attività imprenditoriale.

Non si rientra qui quindi nell’ipotesi in cui un appaltatore deleghi a terzi le esecuzioni di specifiche opere contrattuali (subcontratto), bensì nella diversa ipotesi in cui l’appaltatore si chiami fuori dal vincolo contrattuale cedendo lo stesso ad un soggetto che interviene nel rapporto prendendo il posto dell’originario stipulante.

E quindi, l’originario contratto di appalto stipulato, in data 14.01.2016, tra il CONDOMINIO e l’impresa (…) SOC. COOP., a causa dell’impossibilità di quest’ultima impresa di portare a termine i lavori, è stato ceduto con contratto del 03.03.2016, dalla stessa prima appaltatrice a (…) s.r.l.s. con l’autorizzazione dell’amministratore di condominio (…) (doc. 4 comparsa di costituzione e risposta).

Il contratto di cessione anzidetto, infine, è stato validamente sottoscritto da entrambe le imprese e, alla luce dei poteri di rappresentanza attribuiti dal codice civile all’amministratore di condominio, deve essere considerato concluso e vincolante anche nei confronti del CONDOMINIO.

Difatti, dall’interpretazione dell’art. 1335, comma 2, c.c., si deduce che la legge conferisce all’amministratore di condominio il potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente senza la previa convocazione dell’assemblea.

Sul punto è intervenuta anche la Corte di Cassazione (Cass. 2807/2017) la quale ha chiarito che: “in materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è configurabile alcun diritto di rivalsa di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore dell’assemblea sono delineati con precisione delle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135 c.c.), che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano l’assemblea dei condomini decisioni materia di amministrazione straordinaria con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente. Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135, comma 2, c.c., abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti di terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato l’applicazione direttamente riferibile al condominio”.

A conferma, peraltro, della conoscenza anche da parte del CONDOMINIO dell’avvenuta cessione del contratto, come allegato da parte opposta, depone l’avvenuto pagamento dell’acconto per l’inizio dei lavori e la nomina del Direttore dei Lavori che non ha mai contestato per conto del CONDOMINIO la diversità dell’impresa appaltatrice.

Inoltre, riguardo all’autorizzazione alla cessione del contratto fornita dall’amministratore, è infondato quanto sostenuto da (…) s.p.a. circa l’avvenuto disconoscimento della sottoscrizione da parte dell’amministratore.

Infatti, (…) si è limitato a contestare in modo generico la sottoscrizione, sostenendo genericamente di non aver firmato l’atto, ma non ha mai disconosciuto formalmente e espressamente la firma che risultava apposta in calce al documento prodotto in giudizio. In relazione alle modalità di disconoscimento delle sottoscrizioni la Corte di Cassazione (Cass. 17313/2021) ha stabilito che: “il disconoscimento della propria sottoscrizione, ai sensi dell’art. 214 c.p.c., deve avvenire in modo formale ed inequivoco essendo, a tal fine, inidonea una contestazione generica oppure implicita, perché frammista ad altre difese o meramente sottintesa in una diversa versione dei fatti; inoltre, la relativa eccezione deve contenere specifico riferimento al documento e al profilo di esso che viene contestato, sicché non vale, ove venga dedotta preventivamente, a fini solo esplorativi e senza riferimento circoscritto al determinato documento, ma con riguardo ad ogni eventuale produzione in copia che sia stata o possa essere effettuata da controparte”.

– In secondo luogo, è infondata l’eccezione di inadempimento proposta dal CONDOMINIO a causa di presunti vizi e difformità dell’opera rispetto al capitolato di appalto, in quanto, lo stesso processo verbale di fine lavori del 3 giugno 2016, debitamente sottoscritto dal DL nominato dal condominio opponente, attesta la realizzazione a regola d’arte delle opere. In particolare, il documento anzidetto, sottoscritto dall’Ing. M. in qualità di direttore dei lavori, espone quanto segue: “accertato il completamento dei lavori appaltati e di quanto aggiuntivo, autorizzato con verbale di assemblea condominiale del 18 febbraio 2016, attesta la fine dei lavori, che risultano conformi al capitolato d’ appalto, allegato al contratto di appalto, ed ai lavori integrativi autorizzati con verbale di assemblea condominiale del 18 febbraio 2016”. Va inoltre osservato che non vi è traccia documentale dell’esistenza o di denuncia di vizi sulle opere appaltate antecedente all’opposizione al decreto ingiuntivo notificato da (…), circostanza questa significativa del fatto che i vizi sono stati riscontrati dal condominio ex post solo in un momento in cui predisponeva le proprie difese nell’azione giudiziaria.

Va infine osservato come la sottoscrizione di un collaudo senza riserve preclude, a norma dell’art. 1667 c.c., l’eccezione di difetti che, come rappresentato dall’opponente e secondo quanto riferito dallo stesso CTP, non potevano non essere evidenti e riconoscibili (si tratta di asseriti danni sulla pavimentazione in porfido sul solaio).

– Deve essere poi disattesa alla domanda del condominio finalizzata al riconoscimento delle penali previste dell’articolo 18 del contratto per il ritardo nella consegna delle opere. È vero infatti che ai sensi del combinato disposto dell’articolo 12 e dell’articolo 14 del contratto, i lavori contrattuali dovevano concludersi nel termine essenziale di giorni 60 dalla data di consegna del cantiere e quindi entro il 26 Marzo 2016. È altrettanto vero, tuttavia, che la cessione del contratto è avvenuta in data 03.03.2016 allorquando il termine contrattualmente previsto per la conclusione dell’opera non poteva fisiologicamente essere rispettato (le parti danno atto che i lavori non erano neppure iniziati e per la loro realizzazione erano preventivati 60 gg.); il ritardo quindi nell’esecuzione delle opere non appare imputabile alla cessionaria. L’interpretazione quindi delle clausole contrattuali secondo buona fede preclude al condominio una richiesta di penale contrattuale ad un soggetto che è intervenuto nel contratto in una fase in cui il termine essenziale non poteva chiaramente essere rispettato.

– può essere invece riconosciuta la domanda di parte convenuta relativa alla condanna di parte opponente ai sensi dell’articolo 96 c.p.c.: le difese di parte opponente si sono rivelate, all’esito del giudizio, infondate e chiaramente dilatorie (parte opponente non ha neppure formulato istanze istruttorie appellandosi ad una espletanda CTU dal chiaro valore esplorativo) ragione per la quale le spese di giudizio verranno liquidate nel limite massimo previsto dallo scaglione di riferimento.

– Le spese così liquidate seguiranno la soccombenza e verranno liquidate secondo quanto previsto dal D.M. n. 55 del 2014.

– la riconvenzionale trasversale indirizzata al direttore dei lavori (nella denegata ipotesi in cui vengano accolte le eccezioni e le contestazioni svolte ai punti che precedono e, quindi, dichiarata l’inopponibilità al Condominio del contratto sottoscritto tra la (…) e la (…) s.r.l.s. si chiede la condanna del Signor (…) al risarcimento dei danni quantificati nella somma ingiunta) non necessita di trattazione in difetto di accoglimento dell’opposizione, così come anche la domanda dispiegata verso la società assicuratrice. Le spese del soggetti chiamati saranno integralmente a carico di parte opponente secondo il principio della soccombenza. Parte opponente è infatti soccombente rispetto alla chiamata svolta e la chiamata a catena di (…) è immediata conseguenza della chiamata in giudizio del (…).

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma nella causa iscritta al numero R.G. 30143 del ruolo generale degli affari contenziosi dell’anno 2018:

– rigetta l’opposizione proposta da CONDOMINIO VIA (…) 24/26/28 avverso il decreto ingiuntivo n. 6213/2018 R.G. 85282/2017;

– condanna CONDOMINIO VIA (…) 24/26/28 al pagamento delle spese di lite nei confronti di (…) s.r.l.s., di (…) s.p.a.a e di (…) per complessivi Euro 7.500,00 ciascuno di cui Euro 1.500,00 per lo studio, Euro 1.000,00 per la fase introduttiva, Euro 2.100,00 per la fase istruttoria ed Euro 2.900,00 per la fase decisoria. Accessori.

– spese di (…) s.r.l.s. da distrarsi a favore del procuratore dichiaratosi antistatario.

Così deciso in Roma il 19 settembre 2022.

Depositata in Cancelleria il 19 settembre 2022.

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