Ammissibile il contratto preliminare di preliminare

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in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca gia’ esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti”; ove tale verifica dia esito negativo, potra’ ritenere produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare “qualora emerga la configurabilita’ dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la piu’ ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.

Corte di Cassazione|Sezione 2|Civile|Ordinanza|28 ottobre 2020| n. 23736

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 2689/2016 proposto da:

(OMISSIS), in proprio e in qualita’ di titolare e legale rappresentante della ditta (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SPA, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 52/2015 della CORTE D’APPELLO di PERUGIA, depositata il 23/01/2015;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 17/01/2020 dal Consigliere Dott. CHIARA BESSO MARCHESI.

PREMESSO

Che:

1. Con atto di citazione del 26 aprile 2006 (OMISSIS) s.r.l. (gia’ (OMISSIS) s.n.c.) conveniva in giudizio (OMISSIS) s.p.a., chiedendo di qualificare la scrittura privata intervenuta nel 2003 tra le parti come contratto preliminare e quindi di dichiarare l’obbligo della societa’ convenuta di alienare in favore dell’attrice una superficie di 1.950 metri quadri ad uso commerciale, nell’edificio che sarebbe stato realizzato a Foligno a seguito della concessione edilizia poi rilasciata nel 2005, al prezzo di Euro 750 al metro quadro.

Il Tribunale di Perugia, sezione distaccata di Assisi, con sentenza n. 97/2011, in parziale accoglimento della domanda attorea, dichiarava che la societa’ convenuta si era obbligata a concludere un contratto preliminare di vendita, salva la possibilita’ di risolvere unilateralmente l’accordo con il versamento del doppio della caparra ricevuta (pari ad Euro 5.000), qualificata dal giudice come caparra penitenziale.

2. Contro la sentenza proponeva appello (OMISSIS) s.r.l., sostenendo che la scrittura privata doveva essere qualificata come contratto preliminare di vendita e che la caparra da essa versata non consentiva alla controparte il recesso non avendo il carattere di caparra penitenziale. (OMISSIS) faceva a sua volta valere appello incidentale, chiedendo l’integrale rigetto della domanda di controparte.

La Corte d’appello di Perugia, con sentenza 23 gennaio 2015, n. 52, ha accolto l’appello incidentale e ha rigettato quello principale: escluso che l’accordo concluso potesse essere considerato un contratto preliminare, lo ha qualificato quale contratto preliminare di preliminare, come tale nullo per difetto di causa; ha cosi’ dichiarato la nullita’ del contratto e respinto l’originaria domanda della societa’ (OMISSIS).

3. Contro la sentenza ricorre per cassazione (OMISSIS), “in proprio e quale titolare e legale rappresentante della impresa (OMISSIS)”.

Resiste con controricorso (OMISSIS) s.r.l..

La controricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’articolo 380-bis 1 c.p.c., in cui eccepisce l’improcedibilita’ del ricorso.

CONSIDERATO

Che:

1. Preliminarmente, va esaminata l’eccezione di improcedibilita’ del ricorso. La controricorrente rileva che il “ricorso e’ viziato con riferimento alla legittimazione ad agire in capo al (OMISSIS)”: il ricorrente ha ricostruito le vicende della (OMISSIS) e di come la s.r.l. si sia trasformata in ditta individuale, ma “si e’ limitato ad enunciare gli eventi che hanno riguardato la societa’ dal medesimo rappresentata”, omettendo di provare il loro effettivo verificarsi, con conseguente “improcedibilita’ del ricorso”.

L’eccezione non puo’ essere accolta. E’ vero che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, “in tema di impugnazione per cassazione, al fine di evitare l’inammissibilita’ del ricorso, il soggetto che non e’ stato parte del giudizio di merito deve allegare la propria legitimatio ad causam e fornire la dimostrazione di essere subentrato nella medesima posizione del proprio dante causa” (Cass. 15414/2017). L’onere di fornire la prova documentale della propria legittimazione, pena l’inammissibilita’ del ricorso, sussiste pero’ a fronte dell'”avversa esplicita contestazione” del resistente che tale legittimazione ad agire non abbia “esplicitamente o implicitamente riconosciuto” (Cass. 4116/2016). Riconoscimento implicito che si e’ avuto nel caso di specie, ove la resistente nulla ha obiettato in controricorso e poi in memoria non ha negato la legittimazione attiva, ma ha unicamente sottolineato la mancanza di prova documentale della medesima.

2. Il ricorso e’ articolato in un motivo con cui, sotto distinti profili, si censura la “violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1321, 1322, 1324, 1351, 1362 c.c. e segg., articoli 1374, 2697 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3”.

a) La Corte d’appello avrebbe anzitutto errato nell’escludere che il contratto concluso tra le parti avesse le caratteristiche di un contratto preliminare. La Corte avrebbe infatti erroneamente interpretato l’accordo, la cui “semplice lettura” fugherebbe ogni dubbio circa la conclusione di un contratto preliminare, il cui perfezionamento si desumerebbe “sia da argomenti letterali e logici, sia dalla ricerca della comune intenzione ricostruita sulla base, oltre che del senso letterale delle parole, del comportamento complessivo delle parti”.

Il profilo e’ inammissibile, in quanto il ricorrente lamenta l’errata interpretazione dell’accordo denominato “prenotazione”, contestando la lettura offerta dalla Corte d’appello delle sue clausole senza riportare le medesime, cosi’ non ponendo questa Corte nella condizione di valutare la denunciata violazione dei canoni ermeneutici di cui agli articoli 1362 c.c. e segg. (v. al riguardo, da ultimo, Cass. 6735/2019, per cui “qualora, con il ricorso per cassazione, venga fatta valere la inesatta interpretazione di una norma contrattuale, il ricorrente e’ tenuto, in ossequio al principio dell’autosufficienza del ricorso, a riportare nello stesso il testo della fonte pattizia invocata, al fine di consentirne il controllo al giudice di legittimita’, che non puo’ sopperire alle lacune dell’atto di impugnazione con indagini integrative”).

b) La Corte d’appello poi – denuncia il ricorrente – una volta qualificato il contratto de quo alla stregua di un preliminare di preliminare, ne avrebbe per cio’ solo dichiarato la nullita’ per mancanza di causa, senza indagare l’esistenza dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto, ponendosi cosi’ in contrasto con quanto affermato dalla pronuncia delle sezioni unite n. 4628/2015.

Il profilo e’ fondato. Il giudice d’appello, una volta qualificato l’accordo come preliminare di preliminare, ha affermato – peraltro seguendo un orientamento che era presente in questa Corte – che si trattava di un contratto nullo per difetto di causa, dato che non “e’ meritevole di tutela l’interesse di obbligarsi ad obbligarsi, trattandosi di un’inutile complicazione di cui non si comprende la funzione”. L’orientamento seguito dal giudice d’appello e’ stato superato dalla pronuncia delle sezioni unite di questa Corte n. 4628/2015, richiamata dal ricorrente.

Le sezioni unite, rilevate le incertezze presenti in giurisprudenza sulla ammissibilita’ del c.d. contratto preliminare di preliminare, hanno posto in essere un approfondito ripensamento del tema e hanno affermato che “in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca gia’ esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti”; ove tale verifica dia esito negativo, potra’ ritenere produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare “qualora emerga la configurabilita’ dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la piu’ ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare”.

La Corte d’appello, invece, si e’ limitata alla verifica iniziale circa la riconducibilita’ dell’accordo concluso a un contratto preliminare, senza poi “verificare la sussistenza di una causa concreta dell’accordo dichiarato nullo tale da renderlo meritevole di tutela da parte dell’ordinamento, in quanto inserito in una sequenza procedimentale differenziata, secondo un programma di interessi realizzato gradualmente” (ancora Cass., sez. un., n. 4628/2015).

c) Il terzo profilo, secondo cui la Corte d’appello avrebbe omesso di interrogarsi sulla validita’ del primo contratto, in ipotesi munito di tutti gli elementi essenziali del preliminare, e sulla possibile invalidita’ del secondo accordo, se meramente riproduttivo del primo, e’ inammissibile in quanto non si confronta con la ratio decidendi della decisione impugnata: la Corte d’appello, come si e’ visto supra, ha infatti negato che l’accordo concluso presentasse tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare.

3. Il ricorso va quindi accolto in relazione al secondo profilo; la sentenza impugnata va cassata e la causa deve essere rinviata alla Corte d’appello di Perugia, che porra’ in essere la verifica di meritevolezza di tutela dell’accordo concluso tra le parti sopra precisata; il giudice di rinvio provvedera’ anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei limiti indicati in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimita’, ad altra sezione della Corte d’appello di Perugia.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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