Appalto riconoscimento dei vizi dell’opera

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In tema di riconoscimento dei vizi dell’opera da parte dell’appaltatore, l’art. 1667 cod. civ. (applicabile, “in parte qua”, anche nel caso dei gravi difetti di cui all’art. 1669 c.c.), equipara, alla denuncia, il riconoscimento del vizio, pur se successivo al termine di decadenza stabilito per la denuncia stessa da parte dell’appaltante, con la conseguenza che quest’ultimo non perde il diritto alla garanzia, non essendo normativamente prescritto che l’uno debba avvenire entro il termine stabilito per l’altra. Né invero è necessario che al riconoscimento operato dall’appaltatore si accompagni una confessione atteso che “la denuncia del committente prescritta a pena di decadenza è superflua anche quando l’appaltatore, riconoscendo l’esistenza di vizi o difformità, contesti o neghi – come nel caso di specie, avendo egli imputato al fornitore la consegna di merce difettosa – di doverne rispondere.

Per ulteriori approfondimenti in merito al contratto di appalto, con particolare rifeferimento alla natura agli effetti ed all’esecuzione si consiglia il seguente articolo: L’appalto privato aspetti generali.

Corte d’Appello|Milano|Civile|Sentenza|12 febbraio 2020| n. 495

Data udienza 15 gennaio 2020

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE D’APPELLO DI MILANO

Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati:

dott.ssa Maria Luisa Padova Presidente

dott. Francesco Distefano Consigliere

dott.ssa Francesca Vullo Consigliere rel. est.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. r.g. 4014/2018 promossa in grado d’appello

DA

IL CONDOMINIO (…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. CASANOVA SONIA, elettivamente domiciliato in VIA (…) 20090 TREZZANO SUL NAVIGLIO presso il difensore avv. CA.SO.

APPELLANTE

CONTRO

ED. S.r.l. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. TO.GI., elettivamente domiciliato in VIA (…) 27022 CASORATE PRIMO presso il difensore avv. TO.GI.

GE. S.p.A. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. DE.AN. elettivamente domiciliato in VIA (…) 20122 MILANO presso il difensore avv. DE.AN.

ED. S.r.l. (C.F. (…)),

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO

1. Il Condominio (…) propone appello avverso la sentenza n. 1315/2018 pubblicata in data 31.7.2018 con la quale il Tribunale di Pavia, nel giudizio proposto ai sensi dell’art. 1669, 1667 c.c. dal Condominio nei confronti della società Ed. S.r.l. e con la chiamata in causa di Ge. S.p.A. e di Ed. srl, ha rigettato la domanda attorea di condanna della società convenuta al risarcimento dei danni per gravi vizi e difetti nell’immobile.

Si sono costituite Ed. S.r.l. e Ge. S.p.A. mentre Ed. S.r.l. è stata dichiarata contumace. All’udienza del 17 ottobre 2019, precisate le conclusioni, la Corte ha trattenuto la causa in decisione. La causa è stata poi discussa e decisa nella camera di consiglio del 15 gennaio 2020.

2. L’eccezione di inammissibilità dell’appello per difetto di una motivazione conforme alle prescrizioni dell’art. 342 c.p.c. proposta da Ge. S.p.A. deve essere rigettata per le ragioni che seguono.

L’art. 342 c.p.c. non richiede che le deduzioni dell’appellante assumano una determinata forma o contenuto, ma impone all’appellante di circoscrivere in modo chiaro ed esauriente il quantum devolutum e le argomentazioni formulate, così da esprimere le ragioni di dissenso rispetto al percorso argomentativo adottato dal primo giudice ed esplicitare in che senso tali ragioni siano idonee a determinare le modifiche della statuizione censurata chieste dalla parte. Inoltre, il grado di specificità dei motivi di appello non può essere previsto in via generale e assoluta, ma deve necessariamente confrontarsi con il tenore della motivazione della sentenza impugnata. Deve infatti rilevarsi che interpretazioni eccessivamente rigoristiche del nuovo testo dell’art. 342 c.p.c., sia pur basate sulla valorizzazione del principio di rango costituzionale della ragionevole durata del processo, trovano uno sbarramento a livello sovranazionale (così Corte EDU 26 luglio 2007, Cass. Sez. Un. n 5700 del 2014; Cass Sez. Un.. n. 9558 del 2014). Questi principi sono stati ribaditi dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione che ha così statuito “gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla L. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l’impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l’utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (Cass. Sez. U-, Sentenza n. 27199 del 16/11/2017).

2.1. L’atto di appello di cui è causa è conforme a queste regole.

Il primo giudice ha rigettato la domanda attorea rilevando il difetto di legittimazione attiva del Condominio in relazione ai vizi presenti su porzioni immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, l’assenza di gravità dei vizi afferenti le parti condominiali e, in ogni caso, il decorso del termine di decadenza di cui all’art. 1669 c.c..

L’impugnazione ha come oggetto tutti i passaggi motivazionali della sentenza. I motivi proposti mirano a contrastare i principali passaggi argomentativi e risultano comprensibili le ragioni in fatto e in diritto del dissenso dalla motivazione del primo giudice, il loro rilievo nell’ambito della decisione adottata e le correlate modifiche che vengono richieste.

3. Venendo pertanto al merito, con il primo motivo si lamenta una erronea valutazione dei fatti di causa e la disapplicazione dei consolidati principi giurisprudenziali in materia di legittimazione dell’amministratore a compiere atti conservativi a tutela delle parti comuni ad agire per i danni presenti sui frontalini dei balconi.

L’appellata Ed. S.r.l. richiama il potere del giudice di rilevare d’ufficio la carenza di legittimatio ad causam e, pur riconoscendo il potere dell’amministratore di proporre azione ex art. 1669 c.c. a tutela dell’edificio condominiale nella sua interezza, prospetta che i vizi lamentati dal Condominio non presenterebbero la gravità richiesta dall’art. 1669 c.c.. Pertanto l’amministratore non sarebbe legittimato ad agire in assenza di una procura conferita ad hoc dai singoli condomini.

Il motivo è fondato.

La “legitimatio ad causam”, attiva e passiva, consiste nella titolarità del potere di promuovere o subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto e dunque deve essere valutata secondo la prospettazione della parte (Cass. Sez. L, Sentenza n. 17092 del 12/08/2016). Considerato che l’appellante allega la responsabilità della Ed. S.r.l. a norma dell’art. 1669 c.c., è da questa prospettazione che il giudice deve valutare l’esistenza o meno della legittimazione delle parti.

Ciò premesso, si osserva che il Condominio non allega la presenza di “umidità e muffe in singole unità abitative” ma di gravi vizi nei balconi e nei terrazzi, dovuti a una imperfetta posa della impermeabilizzazione che si manifestano attraverso la presenza di macchie e rigonfiamenti di umidità nella parte frontale esterna dei balconi.

3.1. La decisione del Tribunale di ritenere il Condominio non legittimato attivamente è dunque erronea per un duplice ordine di ragioni.

Come si evince dalle fotografie allegate alla relazione tecnica di parte attrice (v10-v11), il Condominio “Le.” è costituito da un edificio prevalentemente a due piani (terreno e primo) nel quale tutto il primo piano si caratterizza per la presenza di balconi aggettanti su livelli tra loro sfalsati. Il rivestimento esterno di questi balconi si inserisce pertanto nel prospetto dell’edificio e contribuisce all’armonia della facciata, con la conseguenza che le macchie di umidità rilevate sui parapetti dei balconi danneggiano l’estetica della facciata nel suo complesso.

Deve pertanto farsi applicazione dell’orientamento giurisprudenziale che considera le parti dei balconi costituenti il parapetto e i frontalini parti comuni dell’edificio, ove svolgano “una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole” (Cass. Sez. 2-, Sentenza n. 30071 del 14/12/2017; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6624 del 30/04/2012).

Osserva altresì la Corte che, anche a voler ritenere che i vizi presenti sui balconi riguardino le singole proprietà, “rientra nel novero degli atti conservativi di cui all’art. 1130 n 4 c.c., l’azione dell’art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l’intero edificio condominiale, le parti comuni e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del condominio ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione fra parti comuni e singoli appartamenti o parti di essi soltanto” (Cass 1996/5613; 2000/3304).

Dunque anche considerando il vizio inficiante parti private va affermata la legittimazione attiva del Condominio.

3.2.Con il secondo motivo l’appellante prospetta l’errata interpretazione dell’art. 1669 c.c., avendo il primo giudice escluso che i vizi presenti sulle parti condominiali potessero qualificarsi come gravi sulla base della considerazione che “con riguardo ai vizi allegati dal Condominio con riferimento a parti comuni dell’immobile, d’altro canto, dalla descrizione da lui stesso effettuata nell’atto di citazione e nella perizia allegata, risulta evidente che tali pretesi vizi non assurgono ad una gravità tale da provocare il pericolo di crollo o rovina dell’edificio né l’inadeguatezza al normale godimento di esso o di sue parti ai sensi dell’art. 1669 c.c.”. Il Condominio lamenta che il Tribunale non avrebbe tenuto in considerazione l’orientamento giurisprudenziale che, reputando gravi anche i vizi che incidono in maniera apprezzabile sul godimento dell’opera, annovera in tale categoria le infiltrazioni e i vizi relativi all’impianto fognario, mentre Ed. S.r.l. sulla questione non formula alcuna replica specifica.

3.3. Il motivo è fondato.

Il consulente nominato in sede di atp ha rilevato:

1) Infiltrazioni sui balconi che hanno determinato nel tempo “lo scrostamento di parte dell’intonaco esterno sul frontespizio della palazzina A….e la creazione di macchie bianche di salnitrati antiestetici sui parapetti stessi..”, dovute alla “errata posa della membrana impermeabilizzante”;

2) Tinteggiatura disomogenea delle facciate;

3) Infiltrazioni dai lucernari;

4) Mancata installazione delle linee vita;

5) Conformazioni biancastre di muffe oltre a numerose macchie di umidità visibili sull’intradosso del solaio nei locali box interrati, infiltrazioni in prossimità della mezzeria del piano interrato e in prossimità del lato destro della rampa di accesso;

6) Fenomeni di condensa e muffe dovute a insufficiente ricambio di aria, carente coibentazione della parete esterna e temperatura e umidità interne insufficenti;

7) Infiltrazioni sulle recinzioni perimetrali, dovute all’uso del cemento armato, “di poca rilevanza e nella norma”;

8) La presenza di un dislivello nel tronco fognario causa di maleodoranti ristagni di acqua.

L’orientamento della giurisprudenza è ormai consolidato nel ritenere gravi tutte “quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19868 del 15/09/2009). Infatti “i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1669 c.c., non si identificano con i fenomeni che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell’edificio, espressamente previste dalla citata norma, ma possono consistere in tutte le alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell’opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando apprezzabilmente il godimento dell’opera medesima da parte di chi ha diritto di usarne” (Cass. 1982/4369).

Alla luce di queste premesse rilevano ai sensi dell’art. 1669 c.c. i vizi che, per diffusività ed intensità, pregiudicano in concreto il godimento dell’opera anche in relazione alla sua naturale durata. Da ciò consegue che le infiltrazioni e le macchie di umidità presenti sui parapetti, intorno ai lucernari e nei locali box sotterranei, le muffe, e la mancanza della linea vita sulla copertura, costituiscono gravi difetti dell’edificio anche se presenti in una parte limitata, in quanto comunque incidono in maniera rilevante sulla funzionalità di quella parte della costruzione (Cass. 1998/1203). Non invece le infiltrazioni sulle recinzioni, reputate di modesta entità dallo stesso ctu (cfr Cass. Sez. 2, Sentenza n. 84 del 03/01/2013) e la tinteggiatura disomogenea, di mera rilevanza estetica, vizi per i quali non potrebbe operare la garanzia di cui all’art. 1667 c.c., in assenza di un rapporto contrattuale tra le parti in causa. Vanno altresì considerati gravi i vizi del tronco fognario poiché, come afferma la giurisprudenza di legittimità, “integrano gli estremi del grave difetto costruttivo ex art. 1669 cod. civ. l’inadeguatezza recettiva e l’errata pendenza delle tubazioni della rete fognaria, che determinino la fuoruscita di liquami, poiché, pur non incidendo sulla struttura dell’edificio, pregiudicano notevolmente l’utilizzabilità di un impianto essenziale – dal punto di vista igienico e sanitario – qual è quello che serve allo scarico ed allo smaltimento dei rifiuti biologici di un complesso abitativo”. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3339 del 21/04/1990).

3.4. Con il terzo motivo si censura la sentenza nella parte in cui ha ritenuto spirato il termine annuale di decadenza basandosi su un’erronea valutazione del momento a cui far risalire la scoperta dei vizi.

Si legge nella sentenza impugnata che “tutti i vizi e le difformità in questione, peraltro, tranne le infiltrazioni, erano certamente palesi al momento di formazione del Condominio, tramite l’acquisto delle singole unità, nell’Aprile 2011. Trattasi, infatti, di discromie della tinteggiatura e difformità di elementi di finitura alcuni quali mancanti; circostanze evincibili, dunque, dalla mera ispezione dell’immobile, senza lo svolgimento di alcuna indagine interna alle strutture. D’altro canto, con riguardo alle infiltrazioni ed all’umidità nelle parti comuni del bene, l’attore non ha nemmeno allegato il momento di asserita scoperta, successiva alla consegna del bene ai primi condomini, restando inadempiente al suo onere di allegazione e prova ex art. 1667 e 1669 c.c. In ogni caso, trattandosi di infiltrazioni di acqua riscontrate in seguito a normali piogge o, addirittura, alla pulizia dei vani sottoscala (cfr. pag. 11, doc. 4 fascicolo attoreo per ATP – perizia di parte attrice), esse sarebbero state sicuramente evincibili entro un anno dalla costruzione del bene o, comunque, dalla sua consegna ai condomini: periodo sufficiente a consentire la manifestazione del vizio che, per la sua stessa natura, non poteva essere generato da altra causa che da un difetto costruttivo dell’immobile. L’attore, infatti, secondo buona fede, sin dalla scoperta dell’umidità, delle pozzanghere e dei ristagni di acqua in seguito alle piogge, avrebbe dovuto necessariamente desumere che la loro causa fosse integrata da vizi costruttivi; consapevolezza la cui origine, invece, non può essere fatta risalire alla conclusione, nel Luglio 2013, di una perizia tecnica di parte esperita due anni dopo la consegna del bene e, per di più, alcuni mesi dopo l’invio della prima denunzia degli stessi vizi (cfr. doc. 4 – fascicolo dell’attore per ATP). Essendo pacifico, d’altronde, che quest’ultima sia avvenuta in data 11/01/2013, ossia dopo quasi due anni dalla consegna del bene ai condomini, l’azione risulta inammissibile per perfezionamento della decadenza sia ex art. 1667 c.c. che, in ogni caso, ex art. 1669 c.c..”.

L’appellante richiama l’orientamento giurisprudenziale (citando tra tutte le massime Cass. 12386/2003 e Cass. 11740/2003) in base al quale il dies a quo per denunciare i vizi e difetti decorre dal momento in cui la parte danneggiata ha acquisito un apprezzabile grado di conoscenza di essi e del nesso causale tra questi e l’esecuzione dell’opera. Nel caso di specie le macchie di umidità, i ristagni di acqua e le pozzanghere rappresenterebbero una mera manifestazione sintomatica del vizio priva di rilievo, ai fini del decorso del termine di decadenza, se non accompagnata dalla conoscenza delle cause, che il Condominio avrebbe acquisito solo a seguito della perizia del consulente di parte.

Inoltre il Tribunale non avrebbe considerato il verbale di sopralluogo del 27.3.2013 redatto nel contraddittorio delle parti e alla presenza dei rispettivi difensori (doc. 3 fasc ATP appellante) contenente l’elencazione dei vizi già visibili e la dichiarazione di disponibilità di Ed. ad eseguire degli interventi di ripristino eseguiti solo in parte con il rifacimento di due terrazzi. L’appellata Ed. S.r.l. ha contestato il mancato assolvimento dell’onere della prova, a carico del denunciante, del momento dell’asserita scoperta dei vizi, denunciati la prima volta con lettera del 11.1.2013, a distanza di due anni dalla costituzione del condominio.

Contesta altresì che agli interventi di ripristino possa essere attribuito valore di riconoscimento, ed evidenzia che l’appellante non ha formulato una domanda di declaratoria di inadempimento di una nuova obbligazione assunta dal costruttore venditore con l’impegno ad eliminare i vizi, ma ha proposto esclusivamente un’azione risarcitoria ex artt. 1669, 1667 c.c..

3.5. Anche tale motivo è fondato.

Il sopralluogo congiunto e i successivi parziali interventi di ripristino devono, secondo costante giurisprudenza, essere interpretati quali condotte implicanti il riconoscimento dei vizi che esonerano il committente dalla denuncia.

In tal senso si è pronunciata la Suprema Corte la quale afferma “In tema di riconoscimento dei vizi dell’opera da parte dell’appaltatore, l’art. 1667 cod. civ. (applicabile, “in parte qua”, anche nel caso dei gravi difetti di cui all’art. 1669 c.c.), equipara, alla denuncia, il riconoscimento del vizio, pur se successivo al termine di decadenza stabilito per la denuncia stessa da parte dell’appaltante, con la conseguenza che quest’ultimo non perde il diritto alla garanzia, non essendo normativamente prescritto che l’uno debba avvenire entro il termine stabilito per l’altra”. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6682 del 23/05/2000; Sentenza n. 6263 del 20 aprile 2012). Né invero è necessario che al riconoscimento operato dall’appaltatore si accompagni una confessione atteso che “la denuncia del committente prescritta a pena di decadenza è superflua anche quando l’appaltatore, riconoscendo l’esistenza di vizi o difformità, contesti o neghi – come nel caso di specie, avendo egli imputato al fornitore la consegna di merce difettosa – di doverne rispondere”. (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27948 del 24/11/2008).

Non può a riguardo essere condivisa la prospettazione dell’appellata in base alla quale il Condominio avrebbe dovuto formulare una domanda, nella specie mancante, di accertamento della nuova obbligazione asseritamente sorta con l’impegno assunto da Ed. di eliminare i vizi. Deve infatti rilevarsi che l’impegno ad eliminare i vizi non ha di per sé carattere novativo dell’originaria obbligazione gravante sull’appaltatore, ma determina solo l’effetto di svincolare il diritto alla garanzia dai termini di decadenza e prescrizione previsti dagli artt. 1667, 1669 c.c. (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6263 del 20/04/2012; Cass. 2, Sentenza n. 13613 del 30/05/2013).

Deve quindi concludersi che il fatto che Ed. sia intervenuta in loco ed abbia svolto opere di rimedio, seppur parziale, delle anomalie denunciate dal Condominio, consente di ritenere superato il vincolo di decadenza posto dall’art. 1669 c.c.. Ciò, a prescindere dal fatto che i rimedi abbiano riguardato solo alcuni – e non la totalità – dei vizi lamentati.

4. L’accoglimento integrale dei primi tre motivi di appello comporta, prima ancora che l’esame della doglianza relativa alle spese, la valutazione dei profili di merito della domanda risarcitoria non analizzati dal primo giudice, con particolare riferimento alla responsabilità della impresa costruttrice venditrice e all’entità del danno da riconoscersi al Condominio.

4.1. Quanto alla prima questione, il fatto che Ed. S.r.l. abbia appaltato ad altra impresa, la terza chiamata Ed. srl, l’esecuzione delle opere non la esime da responsabilità nei confronti del Condominio. Come affermato dalla giurisprudenza “in tema di responsabilità del venditore – costruttore per gravi difetti dell’opera, l’art. 1669 cod. civ., mirando a finalità di ordine pubblico, è applicabile non solo nei casi in cui il venditore abbia personalmente, cioè con propria gestione di uomini e mezzi, provveduto alla costruzione, ma anche nelle ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l’opera di soggetti professionalmente qualificati, come l’appaltatore, il progettista, il direttore dei lavori, abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività, sicché anche in tali casi la costruzione dell’opera è a lui riferibile; pertanto, il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell’opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell’ipotesi in cui la realizzazione dell’opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale. Ne consegue che il giudice di merito, nel verificare la responsabilità del venditore ex art. 1669 cod. civ., non può limitarsi ad accertare se l’opera sia stata direttamente compiuta dal medesimo, essendo necessario stabilire – anche quando nell’esecuzione siano intervenuti altri soggetti – se la costruzione sia ugualmente a lui riferibile, per avere egli mantenuto il potere di direttiva o di controllo sull’operato dei predetti. (Nella specie, è stata ritenuta la responsabilità ex art. 1669 cod. civ. del venditore, in quanto l’esecuzione dell’opera da parte dell’appaltatore era avvenuta sotto il controllo tecnico affidato dallo stesso venditore a persona di sua fiducia)”. (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 567 del 13/01/2005).

Ciò è quanto si è verificato anche nel caso in esame.

Ed. srl, ha conferito a Ed. S.r.l. l’incarico di realizzare l’opera, mentre si è avvalsa del geom. Gi.To. per la direzione lavori. Alcun rilievo inoltre assume quanto stabilito dalle parti (committente e appaltatore) all’art. 1 del contratto, trattandosi di pattuizione che può esplicare i suoi effetti solo inter partes ma non certo nei confronti dei terzi. Va quindi affermato che la committente, tramite il proprio professionista incaricato della direzione lavori, ha mantenuto un potere di controllo sull’attività eseguita dalla impresa appaltatrice e che, tale circostanza, la rende qualificabile come venditore – costruttore.

4.2.Quanto al danno da riconoscersi all’appellante, la Corte condivide e recepisce pienamente, poiché motivate in modo esauriente e persuasivo, anche in replica ai rilievi critici delle parti (Cass. n. 1815/2015) le conclusioni cui giunge il ctu nella relazione depositata nel procedimento di atp e in quella integrativa disposta nel giudizio di merito. Poiché nell’eziologia delle muffe il ctu individua anche un’impropria manutenzione dei locali, e dunque una responsabilità del Condominio, i costi necessari per la sistemazione delle voci C) ( Euro 4160,00) ed F) ( Euro 13.448,20) vanno ridotti del 20% e dunque rispettivamente di Euro 832,00 e di Euro 2.689,64. Dall’importo di Euro 74.353,18 andrà altresì detratto il costo per la tinteggiatura della facciata (voce B,) e al risultato, pari a Euro 69.253,18, andrà sommato l’importo di Euro 10.772,15 quantificato nella perizia suppletiva per il rifacimento dei balconi applicando le tariffe in vigore alla camera di commercio di Milano ( Euro 80.025,33), oltre a Euro 2.140,00 per costi di sicurezza per un totale complessivo di Euro 82.165,33, oltre Euro 4.630,12 per oneri professionali, iva e rivalutazione secondo l’indice Istat famiglie operai impiegati dalla data della valutazione economica del danno operata dal ctu (19.07.2017) alla data della sentenza oltre interessi compensativi, al tasso legale ex art. 1284 c.c. sugli importi annualmente rivalutati, nello stesso periodo, dal 10.11.2011 alla presente sentenza, ed interessi moratori, al medesimo tasso legale, ex art. 1284 c.c. sull’importo finale dalla data della presente sentenza fino al saldo.

5. Venendo all’esame della duplice domanda di manleva, deve essere accolta la domanda proposta nei confronti dell’impresa appaltatrice Ed. srl, stante la natura esecutiva dei vizi. La terza chiamata pertanto deve essere condannata a tenere indenne Ed. S.r.l. di tutto quanto eventualmente da quest’ultima corrisposto a titolo di capitale, interessi e spese legali al Condominio appellante in esecuzione della presente sentenza.

5.1. Quanto alla domanda di garanzia proposta da Ed. nei confronti di Ge. S.p.A. si rileva l’inoperatività della polizza n. 105/36/503222 “Tutti i Rischi della Costruzione di Opere Civili”, trattandosi di danni verificatesi successivamente al periodo temporale coperto dalla polizza, decorrente dal 17.11.2008 al 17.11.2011 e, a seguito della proroga, fino al 17.11.2012.

Considerato pertanto che la prima manifestazione dei vizi risulta rappresentata dal Condominio a Ed. nella lettera datata 11.1.2013, i vizi in questione esulano dal rischio assicurato.

5.2. La domanda di garanzia è stata proposta anche in base alla polizza decennale postuma stipulata dal costruttore venditore e con beneficiari gli acquirenti dell’immobile.

Anche in questo caso le parti discutono esclusivamente della operatività della polizza, sicché questo è l’ambito delle questioni devolute al giudizio della Corte.

In base all’art. 1 della sezione A (danni all’immobile), la garanzia opera per i danni materiali e diretti causati all’immobile assicurato da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi, purché detti eventi siano derivati, come previsto dall’articolo 1669 del codice civile, da accidentale vizio del suolo o da accidentale difetto di costruzione ed abbiano colpito parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata. Ai sensi dell’art. 2 lettera k) della sezione A, risultano poi esclusi i “danni di difettosa impermeabilizzazione”, salvo che sia stata richiamata la relativa condizione particolare, che tuttavia nella specie non è stata ricompresa nella polizza.

La polizza è pertanto inoperante per tutti i vizi correlati a una difettosa impermeabilizzazione.

L’eccezione di nullità di detta clausola formulata da Ed. S.r.l. non merita accoglimento. Sono infatti considerate vessatorie solo le clausole che limitano le conseguenze della colpa o dell’inadempimento o che escludono il rischio garantito, (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 17783 del 07/08/2014; Sez. 3-, Sentenza n. 15598 del 11/06/2019). La clausola in questione invece non comporta una limitazione della responsabilità dell’assicuratore, ma vale solo a circoscrivere l’oggetto dell’assicurazione stessa, specificando il rischio garantito, escludendo dall’obbligo di indennizzo i vizi derivanti da una carente impermeabilizzazione.

Esclusa pertanto l’operatività per i danni da infiltrazione, rientrano nella garanzia assicurativa gli ulteriori gravi difetti riscontrati, cioè l’omessa installazione delle linee vita, le problematiche inerenti i fenomeni di condensa e di muffa, i vizi dell’impianto fognario, i cui costi di ripristino ammontano complessivamente a Euro 21.498,56 oltre iva rivalutazione e interessi come sopra calcolati. Ge. S.p.A. dovrà pertanto tenere indenne Ed. S.r.l. di quanto dovrà corrispondere al Condominio danneggiato a titolo risarcitorio per i danni come delimitati a titolo di capitale (pari a Euro 21.498,56) oltre iva, rivalutazione, interessi e a titolo di spese legali e di ctu nei limiti di un quarto del totale liquidato in favore del Condominio stante la parziale operatività della garanzia assicurativa e fatte salve le franchigie e/o scoperto previsti in polizza..

6. L’esame dell’ultimo motivo sulle spese è assorbito dal tenore della decisione, che comporta l’obbligatoria rivisitazione della statuizione sulle spese processuali, stante la prevalente soccombenza dell’appellata Ed. S.r.l. nei confronti del Condominio, con conseguente diritto di quest’ultimo a vedersi rimborsate le spese del primo grado, comprensive di quelle di atp, e del secondo grado di giudizio.

Quanto al rapporto tra Ed. S.r.l. e le terze chiamate, ai sensi dell’art. 97 c.p.c., Ed. S.r.l. dovrà essere condannata a rifondere integralmente le spese di lite sostenute in entrambi i gradi del giudizio da Ed. S.r.l. mentre Ge., considerata la sua solo parziale soccombenza, sarà tenuta a rimborsare un quarto di tali spese, frazione per la quale la condanna delle terze chiamate ha carattere solidale.

7. In conclusione per tutte le ragioni esposte l’appello deve essere accolto e la sentenza n. 1315/2018 pubblicata in data 31.7.2018 del Tribunale di Pavia integralmente riformata, con conseguente condanna di Ed. S.r.l. a risarcire al Condominio Le. i danni per i gravi vizi presenti nel complesso condominiale liquidati in Euro 82.165,33, oltre Euro 4.630,12 per oneri professionali, iva e rivalutazione secondo l’indice istat famiglie operai impiegati dalla data della valutazione economica del danno operata dal ctu (19.07.2017) alla data della sentenza, oltre interessi compensativi, al tasso legale ex art. 1284 c.c. sugli importi annualmente rivalutati, nello stesso periodo, dal 10.11.2011 alla presente sentenza, ed interessi moratori, al medesimo tasso legale, ex art. 1284 c.c. sull’importo finale dalla data della presente sentenza fino al saldo. Ed. S.r.l. dovrà essere tenuta indenne da Ed. S.r.l. in misura integrale di quanto eventualmente corrisponderà al Condomino a titolo di capitale, rivalutazione, interessi e spese di lite e di ctu mentre nei confronti di Ge. S.p.A. la manleva opererà nei limiti dell’importo capitale di Euro 21.498,56 oltre accessori e un quarto del totale liquidato in favore del Condominio stante la parziale operatività della garanzia assicurativa e fatte salve le franchigie e/o scoperto previsti in polizza.

P.Q.M.

La Corte d’Appello di Milano, definitivamente pronunciando, così dispone:

La Corte d’Appello di Milano, definitivamente pronunciando, sull’appello proposto dal Condominio (…) avverso la sentenza n. 1315/2018 del Tribunale di Pavia così dispone:

– accoglie l’appello e in riforma della sentenza n. 1315/2018:

1) accerta l’esistenza di gravi difetti nel complesso immobiliare il Condominio Le. e conseguentemente condanna Ed. S.r.l. al risarcimento dei danni in favore del Condominio Le. liquidati nell’importo di Euro 82.165,33, oltre Euro 4.630,12 per oneri professionali, iva e rivalutazione secondo l’indice istat famiglie operai impiegati dalla data della valutazione economica del danno operata dal ctu (19.07.2017) alla data della sentenza, oltre interessi compensativi, al tasso legale ex art. 1284 c.c. sugli importi annualmente rivalutati, nello stesso periodo, dal 10.11.2011 alla presente sentenza, ed interessi moratori, al medesimo tasso legale, ex art. 1284 c.c. sull’importo finale dalla data della presente sentenza fino al saldo;

2) dichiara tenuta Ed. S.r.l. a tenere indenne integralmente Ed. S.r.l. da quanto eventualmente corrisponderà al Condomino a titolo di capitale, iva, rivalutazione, interessi e spese di lite e di ctu;

3) dichiara tenuta Ge. S.p.A. a manlevare Ed. S.r.l. di quanto eventualmente corrisponderà al Condominio per i vizi conseguenti all’omessa installazione delle linee vita, ai fenomeni di condensa e di muffa e ai vizi dell’impianto fognario, nei limiti dell’importo capitale di Euro 21.498,56 oltre iva, rivalutazione, interessi e spese di lite, di, atp e ctu come liquidate al capo 3) nei limiti di un quarto, fatte salve le franchigie e/o scoperti assicurativi previsti in polizza;

4) Condanna Ed. S.r.l. a rifondere al Condominio le spese processuali del giudizio che si liquidano: per il giudizio di atp in Euro 2.500,00 per compensi professionali oltre iva cpa e rimborso forfettario spese generali nella misura del 15% e in Euro 3.974,26 per onorario al ctp, per il primo grado in Euro 545,00 per spese ed Euro 10.343.00 per compensi professionali oltre iva cpa e rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%; per il secondo grado in Euro 10.343.00 per compensi professionali oltre iva cpa e rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%; pone a carico di Ed. S.r.l. gli onorari liquidati dal giudice in sede di atp e di ctu; per il secondo grado in Euro 10.343.00 per compensi professionali oltre iva cpa e rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%;

5) Condanna Ed. S.r.l. a rifondere a Ed. S.r.l. le spese processuali del giudizio che si liquidano: per il giudizio di atp in Euro 2.500,00 per compensi professionali oltre iva cpa e rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, per il primo grado in Euro 545,00 per spese ed Euro 10.343.00 per compensi professionali oltre iva cpa e rimborso forfettario e per il secondo grado in Euro 9515,00 per compensi professionali oltre iva cpa e rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, condanna Ge. S.p.A. a corrispondere, in via solidale con Ed. srl, a Ed. S.r.l. un quarto delle spese processuali come sopra liquidate per l’intero previa compensazione dei tre quarti residui.

Così deciso in Milano il 15 gennaio 2020.

Depositata in Cancelleria il 12 febbraio 2020.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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