Locazione ad uso abitativo Risoluzione consensuale Obbligo di forma scritta

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Corte di Cassazione, Sezione 6 civile Ordinanza 27 settembre 2017, n. 22647

Il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi della L. n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di liberta’ delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volonta’ delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge ad substantiam.

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Corte di Cassazione, Sezione 6 civile Ordinanza 27 settembre 2017, n. 22647

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente

Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. D’ARRIGO Cosimo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 12257/2016 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 4486/2015 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 27/11/2015;

letta la proposta formulata dal Consigliere relatore ai sensi degli articoli 376 e 380 bis c.p.c.;

letti il ricorso, il controricorso e le memorie difensive;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 20/04/2017 dal Consigliere Dott. Cosimo D’Arrigo.

RITENUTO IN FATTO

La motivazione del presente provvedimento puo’ essere redatta in forma semplificata.

(OMISSIS), nella qualita’ di locatrice, otteneva l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti della (OMISSIS), co-conduttrice dell’immobile, per il pagamento di alcuni canoni di locazione richiesti a seguito del recesso senza preavviso di quest’ultima.

Il Tribunale di Napoli accoglieva l’opposizione proposta dalla (OMISSIS), la quale aveva dedotto di aver preavvisato oralmente la (OMISSIS) della sua intenzione di recedere il contratto e che, d’accordo con la stessa, aveva anche individuato il nominativo di un’altra persona che avrebbe preso il suo posto.

La Corte d’appello ha rigettato l’impugnazione proposta dalla (OMISSIS).

Quest’ultima ricorre avverso tale sentenza per due motivi. Resiste la (OMISSIS) con controricorso e successive memorie.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso e’ fondato e deve essere accolto.

Anzitutto va premesso che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta L. n. 431 del 1998, ex articolo 1, comma 4, e’ affetto da nullita’ assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale (Sez. U, Sentenza n. 18214 del 17/09/2015, Rv. 636227; Sez. 3, Sentenza n. 14364 del 14/07/2016, Rv. 640577).

Cio’ posto, questa Corte ha ripetutamente affermato che la risoluzione consensuale di un contratto puo’ avvenire anche con una manifestazione tacita di volonta’, salvo che per il contratto da risolvere non sia richiesta la forma scritta ad substantiam (Sez. 3, Sentenza n. 3245 del 02/03/2012, Rv. 621455; Sez. 3, Sentenza n. 25126 del 27/11/2006, Rv. 595471).

Nella specie, il contratto da risolvere e’ soggetto all’obbligo della forma scritta ad substantiam e quindi deve essere quindi affermato il seguente principio di diritto:

“il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi della L. n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di liberta’ delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volonta’ delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge ad substantiam”.

Conseguentemente, il patto dedotto dalla (OMISSIS), secondo la quale essa si sarebbe accordata oralmente con la (OMISSIS) circa la rinunzia al preavviso di recesso in forma scritta previsto dal contratto, e’ nullo. Con il secondo motivo si censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la domanda relativa ai canoni ulteriormente maturati fosse inammissibile perche’ di natura riconvenzionale.

Il motivo e’ fondato, in quanto non si tratta di domanda riconvenzionale, bensi’ di domanda accessoria a quella principale. In conclusione, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio.

P.Q.M.

accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di appello di Napoli in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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