Condominio danni cagionati da beni e dei servizi comuni

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Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ai sensi dell’art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c..

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Tribunale|Crotone|Sezione 1|Civile|Sentenza|12 febbraio 2020| n. 173

Data udienza 12 febbraio 2020

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI CROTONE

PRIMA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonio Albenzio ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. r.g. 902/2018 promossa da:

SA.BA. (C.F. (…)) rappresentato e difeso dall’avv. PU.EN. elettivamente domiciliato in VIA (…) 88836 COTRONEI presso lo studio dell’avv. PU.EN.

ATTORE/I

contro

CONDOMINIO PALAZZO (…) – VIA (…) – CROTONE (C.F.) rappresentato e difeso dall’avv. PA.GA. elettivamente domiciliato in Via (…) 88900 Crotone presso lo studio dell’avv. PA.GA.

CONVENUTO/I

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato, Ba.Sa. ha convenuto in giudizio il Condominio Palazzo (…) al fine di sentirlo condannare al risarcimento dei danni patiti.

Ha dedotto, in fatto, la presenza, nel proprio appartamento, di infiltrazioni provenienti dal tetto e dai pluviali, con conseguenti danni alle pareti e al soffitto dell’immobile.

Ha pertanto ritenuto, in diritto, sussistenti i profili di responsabilità civile a carico del Condominio convenuto, con conseguente fondatezza della domanda risarcitoria formulata sia per i pregiudizi patrimoniali subiti (ivi compreso il danno da mancato godimento del bene) sia per i pregiudizi non patrimoniali lamentati.

Si è costituito in giudizio il Condominio convenuto limitandosi a contestare il quantum preteso.

La causa è stata trattenuta in decisione in data odierna, a seguito di discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.

La domanda di parte attrice è fondata.

Preliminarmente si rammenta che tale pretesa risarcitoria è inquadrabile nell’ambito applicativo di cui all’art. 2051 c.c., alla stregua del quale “Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ai sensi dell’art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c..” (Cass. civ., Sez. II, 12/07/2011, n. 15291).

Pertanto la fattispecie di responsabilità in questione non discende da un rapporto contrattuale ma, unicamente dalla relazione materiale di custodia dei beni e dei servizi comuni, da cui discende l’obbligo di adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, così come alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile (cfr. ex multis Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5326 del 10/03/2005; Cass. 20.8.2003 n. 12211).

Inoltre, in tema di condominio di edifici, l’obbligo di vigilare e mantenere un bene comune in stato da non recare danni ad altri condomini o a terzi estranei al condominio, sussiste senza che rilevi l’ubicazione della cosa comune rispetto alle proprietà esclusive (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3887 del 17/04/1998; Cass. 29 ottobre 1992 n. 11774), essendo necessario e sufficiente una relazione tra la cosa in custodia e l’evento dannoso nonché l’esistenza dell’effettivo potere fisico su di essa da parte del custode.

Nel caso di specie, la prova dei danni e la responsabilità del condominio hanno trovato conferma, innanzitutto, nella documentazione fotografica in atti, attestante la disgregazione strutturale dell’immobile de quo e i fenomeni infiltrativi subiti all’abitazione stessa.

Tale documentazione ha trovato ulteriore riscontro negli accertamenti peritali resi all’esito dell’espletata consulenza tecnica che hanno riscontrato, nell’immobile dell’odierno attore, “le problematiche appresso elencate:

1) Nell’entrata che si trova sotto il torrino, la parete confinante con il vano scale, presente in maniera estensiva e diffusa, distacchi di tinteggiatura, tipiche macchie di umidità, anche con muffe, e rigonfiamenti dovuti all’infiltrazione di acque meteoriche; anche l’intradosso presenta distacchi di tinteggiatura e macchie

2) Il corridoio presenta l’intradosso con evidente scrostaento di tinteggiatura e macchie di umidità (…)

3) Nella cucina, tutta la superficie del cielo presenta vaste macchie di umidità con presenza di macchie di muffa e distacco della tinteggiatura (…)

4) Il soggiorno presenta distacchi di tinteggiatura e macchie con muffa che interessano tutto il soffitto

5) Il bagno, in più della metà del soffitto, presenta distacchi di tinteggiatura e macchie

6) La camera letto presenta macchie con punte di muffa in prossimità della tapparella (…)

7) Le porte del bagno e del soggiorno sono rigonfie

8) La camera letto n. 2 è interessata da infiltrazioni”

Sotto il profilo causale, è stato accertato, con disamina analitica sotto il profilo tecnico ed esente da vizi logici e/o motivazionali, che “la causa di tutte le infiltrazioni è (…) dovuto al degrado delle seguenti componenti della copertura:

– falda della copertura originaria;

– torrino vano scale;

– canale di scolo dell’acqua meteorica”.

E’ stato infatti accertato che “la situazione di mancata manutenzione delle pareti del torrino ha determinato la caduta, progressiva nel tempo, di calcinacci e detriti che () inoltre hanno determinato una riduzione del normale deflusso delle acque meteoriche, aggravando una situazione già compromessa dal fatto che il tetto originario ed il lastrico solare del torrino vano scale non assolvono al loro compito di copertura dello stabile”.

Ne consegue, pertanto, per le ragioni sopra esposte anche in punto di diritto, la responsabilità del Condominio, ai sensi e nei termini di cui all’art. 2051 c.c., atteso che, in qualità di custode, per come sopra detto, è allo stesso ascrivibile anche i danni derivanti da vizi costruttivi (C. 5326/2005).

A fronte di tale quadro probatorio, parte convenuta non ha fornito prova liberatoria rappresentata dal caso fortuito, fattore che attiene non già ad un comportamento del responsabile, bensì al profilo causale dell’evento, riconducibile non alla cosa che ne è fonte immediata ma ad un elemento esterno, recante i caratteri dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità (elemento non esistente e neanche allegato nel caso di specie), a nulla rilevando che il danno risulti causato da anomalie insorte prima del rapporto di custodia o comunque che lo stesso discenda da difetti originari del bene (ex multis C. 5326/2005; C. 15429/2004; C. 6753/2004).

A fronte di quanto testé dedotto, parte convenuta non ha inteso formulare alcun capitolo di prova né ha inteso fornire prove precostituite volte ad acclarare, a prescindere dallo stato dei beni (per le ragioni sopra indicate) che il danno oggi lamentato sia stato concretamente causato dal fatto del terzo o dello stesso danneggiato, con conseguente efficacia causale esclusiva nella produzione dello stesso.

Ne consegue che il custode convenuto è onerato di offrire la prova contraria alla presunzione “iuris tantum” della sua responsabilità mediante la dimostrazione positiva (nella specie assolutamente mancante: ndr) del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità.

Qualora, invece, difetti, come nel caso di specie, tale prova oppure, in ogni caso, persista l’incertezza sull’individuazione della concreta causa del danno, pur essendo certo che essa derivi dalla cosa, la responsabilità rimane a carico del custode, non essendo il fatto ignoto idoneo ad eliminare il dubbio in ordine allo svolgimento eziologico dell’accadimento, difettando in concreto la prova del caso fortuito (cfr. ex multis Cass. Sez. 3, Sentenza n. 25029 del 10/10/2008; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5741 del 10/03/2009).

Sotto il profilo del quantum, in difetto di una contestazione specifica in ordine alla determinazione dei danni effettuata dal CTU, appaiono condivisibili le valutazioni effettuate dall’ausiliario tecnico in punto di costi da sostenere per l’integrale riparazione del danno, essendo fondate su criteri obiettivi e su un analitico computo metrico estimativo dei singoli lavori da effettuare.

Ne consegue che il risarcimento del danno per equivalente per l’accertata responsabilità esclusiva di parte convenuta risulterà pari a Euro 7.743,30 oltre rivalutazione secondo indici ISTAT dalla data di deposito della relazione finale fino all’attualità.

Del tutto irrilevante, in quanto esula dal presente giudizio, l’ulteriore computo metrico effettuato dall’ausiliario tecnico in relazione ai lavori necessari per il ripristino della struttura condominiale.

Tali lavori, infatti, per quanto auspicabili, non rientrano affatto nella pretesa risarcitoria di parte attrice che, lo ricordiamo, attiene ai danni patrimoniali patiti dalla proprietà esclusiva dello stesso danneggiato.

Deve essere altresì riconosciuto in favore dell’attore il danno da mancato guadagno, derivante dalla risoluzione anticipata del contratto di locazione, a causa delle condizioni dell’immobile.

L’odierno attore, infatti, ha fornito prova documentale dell’esistenza, con riferimento all’immobile in questione, del suddetto rapporto contrattuale, intercorso con An.Fi., per la durata preventivata, alla data del 21.04.2009, “di anni quattro, con inizio dal 01.05.2009 e si intenderà rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto”.

Orbene, tenuto conto che costituisce circostanza documentalmente provata la risoluzione anticipata dello stesso contratto di locazione alla data del 31.05.2014 e che, per come emerso dalle risultanze documentali in atti (cfr verbale del 09.01.2018 relativo alla domanda di danno temuto formulata per i medesimi fatti storici), “l’ultimo inquilino, il sig. Fiorello, se né andato proprio per le infiltrazioni”, si stima equo determinare il danno nella somma complessiva di Euro 8.000,00, pari al valore del perduto canone annuo per la durata residua del contratto.

L’importo complessivo risarcibile, pertanto, risulterà pari a Euro 15743,30, oltre rivalutazione secondo indici ISTAT.

All’importo sopra indicato, trattandosi di debito di valore, andranno calcolati altresì gli interessi compensativi, quale modalità liquidatoria del possibile danno da lucro cessante (C. S.U. 1712/1995) che, secondo l’insegnamento della Suprema Corte, possono computarsi sulla somma progressivamente rivalutata, ovvero sulla somma già rivalutata ma da epoca intermedia, oppure sull’intero importo dalla data dell’insorgenza del debito ma ad un tasso inferiore a quello legale, ovvero non riconoscersi affatto se il giudice ritenga che la rivalutazione abbia interamente coperto il danno da ritardato conseguimento dell’equivalente monetario (ex multis C. 2564/2005; C. 4729/2001; C. 12788/1998).

Nel caso di specie, coerentemente alla logica riparatoria che innerva il sistema della responsabilità civile finalizzata a porre il creditore nella stessa situazione nella quale si sarebbe trovato se il pagamento dell’equivalente monetario del bene perduto fosse stato tempestivo, deve ritenersi che gli interessi al tasso di legge debbano decorrere dalla data della domanda giudiziale che è da tale momento che deve ritenersi concretizzato, in termini monetari, il ritardo nell’erogazione della somma accertata come ripristinatoria dello status quo ante.

Del tutto sfornito della benché minima allegazione e prova il danno morale richiesto.

La liquidazione delle spese segue la soccombenza. p.q.m.

il Tribunale di Crotone, sezione civile, definitivamente pronunciando, così provvede:

– accertata la responsabilità di parte convenuta, ai sensi dell’art. 2051 c.c., per l’evento occorso, condanna parte convenuta al pagamento, in favore di Ba.Sa., a titolo risarcitorio, della somma di Euro 15.743,30, oltre rivalutazione secondo indici ISTAT ed interessi al tasso di legge dalla data della domanda sino al soddisfo

– condanna parte convenuta a rifondere a Ba.Sa. le spese di lite del presente giudizio che liquida in Euro 2738,00, oltre rimborso forfettario al 15% delle spese generali, IVA e CPA come per legge, oltre esborsi (pari a Euro 264,00=) da distrarsi in favore del procuratore antistatario.

– pone le spese di CTU definitivamente a carico di parte convenuta

Sentenza resa ex articolo 281 sies c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.

Così deciso in Crotone il 12 febbraio 2020.

Depositata in Cancelleria il 12 febbraio 2020.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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