Condominio supercondominio rappresentanza processuale

Condominio (OMISSIS), e Condominio (OMISSIS), entrambi in persona dei rispettivi amministratori p.t., rappresentati e difeso dall’Avv. (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

– intimati –

(OMISSIS) s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., difesa dall’avv. (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS);

– terzo interventore –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Messina n. 27/2013, depositata il 15.1.2013.

Udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 7.12.2017 dal

Consigliere Dott. Giuseppe Fortunato.

RILEVATO

che:

– i Condomini (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello di Messina n. 27, notificata in data 14.10.2013, che ha confermato la decisione di primo grado con cui e’ stata costituita una servitu’ coattiva di passaggio su una porzione in comune e a servizio dei due stabili;

– la domanda e’ stata proposta sull’assunto che il bene asservito fosse comune ad entrambi i condomini e che fosse funzionale all’utilizzo da parte dei singoli proprietari, ricadendo nella presunzione sancita dall’articolo 1117 c.c.;

– i resistenti hanno evocato in giudizio non i proprietari delle porzioni esclusive poste all’interno dei due diversi edifici condominiali, ma gli amministratori dei due edifici interessati, ritenendo questi ultimi titolari del rappresentanza ai sensi dell’articolo 1131 c.c., anche rispetto alle azioni di natura reale, con assunto condiviso dalla sentenza impugnata.

CONSIDERATO

che:

– il principio, piu’ volte ribadito da questa Corte secondo cui i poteri di rappresentanza conferita all’amministratore di condominio ai sensi del combinato disposto degli articoli 1130 e 1131 c.c., non soffre deroga rispetto alle azioni volte alla costituzione di servitu’ a carico dei beni comuni, non appare invocabile, atteso che se, come nella specie, un bene e’ comune e a servizio di piu’ edifici condominiali vanno tenuti distinti i rapporti di proprieta’ comune ed indivisa tra i partecipanti ai singoli edifici, dal rapporto di comunione sul bene in comproprieta’ ai titolari delle porzioni facenti parte di diversi stabili (Cass. 4 maggio 1993 n. 5160);

– allorquando una pluralita’ di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una piu’ ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorieta’ con i fabbricati, si configura un supercondominio, parimenti soggetto alle norme sul condominio e non a quelle sulla comunione (tra le tante, cfr. Cass. 14.11.2012, n. 19939; Cass. 17.8.2011, n. 17332; Cass. 31.1.2008, n. 2305);

– tale organizzazione costituisce un’entita’ distinta ed autonoma rispetto ai singoli condomini che la compongono, la quale viene in essere ipso iure et facto (se il titolo non dispone altrimenti), senza che sia necessaria la manifestazione di volonta’ dell’originario costruttore, ne’ quella di tutti i proprietari delle unita’ immobiliari di ciascun condominio.

– in siffatte ipotesi, gli amministratori dei singoli edifici hanno potere di rappresentanza processuale generale in base all’articolo 1130 c.c., u.c., relativamente ai soli rapporti che afferiscono al singolo edificio e non a quelli che siano in comunione con altro ed autonomo stabile condominiale, poiche’ la legittimazione a compiere le attivita’ menzionate nell’articolo 1130 c.c., si riflette, sul piano processuale, nell’attribuzione di facolta’ processuali inerenti ai beni comuni all’edificio amministrato, non anche a quelli facenti parte di un piu’ ampio complesso immobiliare (cfr. Cass. 26.8.2013, n. 19558; Cass. 26.4.2005, n. 8540).

– di conseguenza, nel caso di condominio complesso o supercondominio, la rappresentanza processuale spetta all’amministratore unico di quest’ultimo, in mancanza, al curatore speciale, nominato ai sensi dell’articolo 65 disp. att. c.c., o, infine ai singoli proprietari delle porzioni esclusive (Cass. 14.12.1988, n. 6817);

– tale questione, rilevabile d’ufficio e decisiva per la definizione del giudizio, non e’ stata oggetto di alcuna deduzione negli atti difensivi e va quindi sottoposta al contraddittorio delle parti ai sensi dell’articolo 384 c.p.c., comma 3.

P.Q.M.

assegna alle parti termine di gg. 60 per il deposito in cancelleria di osservazioni scritte sulle questioni di cui in motivazione.

Azioni volte alla costituzione di servitu’ a carico dei beni comuni e rappresentanza processuale dell’amministratore nel caso di condominio e supercondominio.

nel caso di condominio complesso o supercondominio, la rappresentanza processuale spetta all’amministratore unico di quest’ultimo, in mancanza, al curatore speciale, nominato ai sensi dell’articolo 65 disp. att. c.c., o, infine ai singoli proprietari delle porzioni esclusive.

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Avv. Umberto Davide