l’installazione di un ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto può essere attuata, riflettendo servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell’impianto ed in quelle di manutenzione dell’opera.
Tribunale|Roma|Sezione 5|Civile|Sentenza|15 aprile 2020| n. 6143
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE QUINTA CIVILE
in persona del dr. Lorenzo Pontecorvo ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 48822 del Ruolo Generale per l’anno 2017, trattenuta in decisione all’udienza del 20.11.2019 e vertente
TRA
(…) elettivamente domiciliato in Roma Via (…) presso lo studio degli Avv.ti (…) dai quali è rappresentato e difeso per delega in atti.
E
Condominio (…) di Via (…) n. 12, in persona dell'(…) elettivamente domiciliato in Roma Via (…) presso lo studio dell’avv. (…) che lo rappresenta e difende per delega in atti.
– CONVENUTO –
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
(…), proprietario dell’immobile sito in Roma alla Via (…) n. 12 e contraddistinto con l’interno 11, ha impugnato le delibere assunte all’assemblea del 27.01.2017 relative all’approvazione del consuntivo relativo alla gestione condominiale anno 2016, del riepilogo saldi finali e saldi iniziali 2017, alla nomina dell'(…) ed all’approvazione del bilancio preventivo relativo alla gestione condominiale 2017.
A sostegno delle pretese azionate ha rilevato in primo luogo la mancata rendicontazione delle seguenti somme preventivate e poste in riscossione per l’esercizio 2016:
– con riguardo agli importi di EUR 500,00 per “rimborso scontrini (…)”; EUR 1.0 00,00 per “fondo cassa”, sommati ai EUR 3.900,00 “accantonamento ai fondi evidenziati”, per complessivi EUR 4.900,00 ha rilevato che l’accantonamento ai “fondi evidenziati “nulla preciserebbe in merito alla effettiva utilizzazione di tali importi. Né risulterebbe approvata la creazione del “fondo cassa” per EUR 1.000,00. Inoltre il rimborso “scontrini” non sarebbe stato menzionato nel consuntivo 2016 Per quanto riguarda il “rimborso scontrini (…)”, ha rilevato che detto importo, non figurando tra le spese effettuate nel consuntivo, avrebbe dovuto esser defalcato dal totale delle spese del rendiconto;
– l’importo di EUR 437,73 posto a carico di tutti i condomini per “spese legali negoziazione assistita Qu.” necessiterebbe di chiarimenti atteso che il Qu. aveva comunicato all’assemblea del 14.11.2016 che la controversia era stata già definita avendo l’ente assicuratore formulato una offerta da lui accettata;
– l’addebito di EUR 280,47 per “consumi acqua appartamento condominiale” non andrebbe posto a carico dei condomini, atteso che detto appartamento è dato in locazione.
L'(…) ha poi contestato l’erroneo addebito dei seguenti importi indicati nel piano di riparto:
a) la quota parte della spesa per “Manutenzione aggiuntiva ascensore” indicata in complessivi EUR 1.665,50;
b) la quota parte della spesa per “Manutenzione…ascensori manutenzioni aggiuntive” del 2012 indicate in complessivi EUR 1.674,20.
Ha al riguardo rilevato che l’impianto di ascensore era stato installato successivamente ad esclusiva opera dei Condomini proprietari degli interni nn. 15 (……..), 17 (…….), 18 (……….), 19 (….., ora………), 20 …….), 21(……) e che, al punto 4 dell’O.d.G. dell’assemblea del 23/24 giugno 2010, si legge testualmente:” Cessione gratuita al Condominio dell’ascensore installato da un gruppo di condomini, cessione del diritti di partecipare al vantaggio dell’innovazione per tutti i condomini senza il rimborso delle spese d’installazione ma con la sola contribuzione delle spese di manutenzione a partire dalla data della delibera”.
Ne deriverebbe che la comproprietà dell’impianto dell’ascensore non era stata trasferita in forza di una delibera assembleare e che la concessione dell’uso dell’impianto di ascensore avrebbe potuto comportare il solo concorso nelle spese di esercizio e non anche in quelle del rifacimento di un impianto obsoleto e bisognoso di opere di messa a norma per continuare a essere in esercizio.
Ha poi contestato gli importi indicati nel riparto consuntivo 2016 nella parte in cui alla Tab. 1 erano state suddivise spese per EUR 9.186,16 nonostante nel rendiconto fossero state indicate spese per EUR 8.529,03 ed ha pertanto sostenuto che la quota a proprio carico ammonterebbe a EUR 460,62 e non a EUR 496,05. Inoltre la quota spese ascensore – spese di gestione – sarebbe stata erroneamente valutata in EUR 257,83 invece che in EUR 114.67. A supporto di tale tesi ha sostenuto di essere tenuto a rispondere solo delle spese di gestione pari a EUR 2.671,38 (6.001,08 -1.655,50 – 1.674.20).
Ha inoltre sostenuto che le spese individuali a suo carico, indicate in EUR 750,20, sarebbero ingiustificate e non dimostrate ed ha, ancora, sostenuto che il saldo relativo all’anno precedente (20 15), indicato in EUR 710,99 a suo carico, sarebbe errato in quanto non terrebbe conto dei versamenti effettuati.
Quale ulteriore motivo di contestazione l'(…) ha rilevato che l’assemblea del 27.01.2017 aveva deliberato anche il rinnovo del mandato all’Amministrazione Condominiali…….Srl in persona del legale rappresentante pro – tempore…………….e che in tale sede non era intervenuta alcuna accettazione né era stato determinato ed approvato il compenso per lo svolgimento dell’attività di amministratrice. Ha pertanto ritenuto che tale nomina fosse nulla.
Con riguardo infine all’approvazione del bilancio preventivo 2017 ha sostenuto l’illegittimità dell’addebito ai condomini dell’accantonamento di EUR 7.800,00 ai “fondi evidenziati” ed ai fondi accantonati sostenendo che l’assemblea non avrebbe potuto decidere l’istituzione di un fondo senza una specifica e attuale destinazione, né l'(…) avrebbe potuto disporre delle somme confluite nel fondo in modo non conforme alla loro precisa e vincolante destinazione.
Ha inoltre ritenuto che il fondo spese legali preventivato in Euro 1.000,00 avrebbe dovuto essere approvato dall’unanimità da tutti i condomini.
Si è costituito il Condominio sostenendo che tutte le spese deliberate erano pertinenti e correttamente imputate.
Ha inoltre ritenuto valida la conferma e/o rinnovo dell'(…).
La causa è stata trattenuta in decisione all’udienza in epigrafe indicata.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Valutando le singole voci di spesa contestati è da rilevare quanto segue.
1) Con riguardo “rimborso scontrini (…)” per Euro 500,00 il condominio ha evidenziato che tale gestione – approvata già con la precedente delibera mai impugnata del 6.6.2013 – aveva ad oggetto le spese per piccoli interventi di manutenzione che sarebbero state documentate appunto tramite scontrini e progressivamente scalate dalle somme preventivata. Ha inoltre rilevato che, non essendosi reso necessario alcun intervento, la somma non era stata spesa e in sede di consuntivo era stata calcolata a favore dei Condomini.
2) con riferimento alle “spese legali negoziazione……..” per Euro 437,73 il Condominio ha riferito di aver ricevuto un invito a stipulare una convenzione di negoziazione assistita che avrebbe dovuto valutare, tra mite il proprio legale, entro il termine di 30 giorni ai sensi dell’art. 4 c. 1 D.L. 132/2014. Pertanto in attesa dello svolgimento dell’assemblea del 14.11.2016, aveva provveduto al suddetto adempimento tramite il proprio legale di fiducia al quale era stato anche richiesto un parere legale sulla questione.
3) con riguardo alle “spese di proprietà”, indicate in Euro 496,05 anziché in Euro 460,62 ed alle “spese per la quota ascensore”, indicate in Euro 257,83 anziché in Euro 114,67, il condominio ha evidenziato che alla somma di Euro 8.529,03 era stata aggiunta quella di Euro 657,16 facente anch’essa parte della tabella 1 e riferita alla voce “rendite condominiali” da intendere quali somme versate al Condominio e spese sostenute dallo stesso, ambedue riferibili all’immobile locato.
4) con riguardo ai “consumi acqua appartamento condominiale” per Euro 280,47 ed allo “storno conguaglio condominiale al 31.12.2015” per Euro 298,69 il convenuto ha evidenziato che tali spese sono tutte riferite al consumo idrico relativo all’appartamento di proprietà condominiale oggetto di locazione. Il primo importo, è riferito al consumo idrico che il Condominio paga all’ente erogatore del servizio e che viene rendicontato a debito, mentre il corrispondente importo pagato dall’inquilino al condominio, in questo caso contenuto nella somma complessiva di Euro 360,00, di cui Euro e per Euro 79,53 per spese condominiali ed Euro 280,47 per i consumi idrici, è stato rendicontato a credito. L’importo a debito di Euro 298,69, si riferisce ai consumi idrici antecedenti l’instaurazione del rapporto di locazione, iniziato in data 01/07/2015, ed avrebbe dovuto essere addebitato ai singoli condomini in base alle rispettive quote millesimali.
5) Con riguardo al “saldo anno precedente (2015)” per Euro 710,99 imputate all'(…) – il quale lamenta che il condominio non avrebbe tenuto conto del bonifico di Euro di Euro 1.129,29 da lui eseguito il condominio ha replicato che il bonifico di Euro 1.129,29 eseguito dal in data 16.08.2016 è stato regolarmente contabilizzato dal Condominio come risulta dalla distinta depositata in atti (doc. 11 fascicolo di parte convenuta) e che la somma di Euro 710,99 era ancora dovuta sulla base dei bilanci approvati.
E’ quindi da rilevare che gli importi d i cui ai punti da 1 a 5 risultano correttamente contabilizzati e comunque non contestati in termini di imputazione come puntualizzato dal condominio in questa sede.
6) con riguardo al “fondo cassa” per Euro 1.000,00 ed ai “fondi evidenziati” per Euro 3.900,00 il convenuto ha osservato che gli stessi rappresentano crediti condominiali riferiti a spese che, pur preventivate, non erano state poi sostenute e che per tali motivi i relativi importi erano stati imputati quali risparmio, in favore dei condomini;
7) con riguardo poi alla contestata erroneità dei capitoli di spesa, contenuti nel bilancio preventivo 2017 – riguardanti a) la gestione “accantonamenti ai fondi evidenziati” preventivato in Euro 7.800,00; b) la gestione “fondo spese legali” preventivato in Euro 1.000,00 nonché i fondi condominiali istituiti nel preventivo di gestione per l’anno 2017 – il condominio ha rilevato che l’assemblea dei condomini può legittimamente, deliberare a maggioranza la costituzione di un fondo cassa.
E’ quindi da considerare, con riguardo ai punti 6 e 7, che in tema di condominio negli edifici il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l’eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti – sulla base di un apprezzamento di (…) del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito – falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all’art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell’assemblea.
Ne consegue che esulano dall’ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni quali, anche la predisposizione di fondi cassa anche per le spese legali (Cass. 20135/2017).
E’ comunque da ritenersi valida in via generale l’istituzione di fondi cassa (Cass. 17035/2016).
8) con riguardo alle contestate spese imputate per “manutenzione aggiuntiva ascensore” per Euro 1.665,80 e “manutenzione…………ascensori manutenzioni aggiuntive” per Euro 1.674,20 il condominio ha confermato che con la delibera assembleare del 24.06.2010 aveva accettato la cessione gratuita dell’impianto ascensore da parte dei proprietari di unità immobiliari che ne avevano sostenuto la spesa di installazione ed ha al riguardo evidenziato che in quella sede era stato stabilito il pagamento delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, calcolate a far data dall’anno 2011, in base alle tabelle millesimali approvate dal l’assemblea del 24.11.2011. Ha altresì rilevato che tale criterio di ripartizione, che poneva gli oneri a carico di tutti i condomini, non era mai stato oggetto di contestazione.
Tali spese sono dovute dovendo al riguardo essere richiamato l’orientamento espresso dalla Suprema Corte con la sentenza n. 1529/2000 secondo cui l’installazione di un ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto può essere attuata, riflettendo servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia (…) salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell’impianto ed in quelle di manutenzione dell’opera.
Nel caso concreto peraltro la partecipazione alle spese di manutenzione è stata oggetto di deliberazione condominiale che non risulta caducata.
9) Le “spese individuali” per Euro 750,20 sono dovute dall'(…) e riguardano il decreto ingiuntivo n. 26790/2016 emesso dal giudice di Pace di Roma. Sono altresì dovute le spese per le copie dei documenti di cui all'(…) in atti.
10) Nessun profilo di nullità inficia, infine, la conferma della “Amministrazioni Condominiali…………..srl”, quale (…) del condominio essendo stata la proposta di rinnovo oggetto dell’ordine del giorno ed essendo intervenuta l’approvazione (o accettazione) assembleare. L’accettazione dell'(…) è comunque intervenuta per fatti concludenti mentre l’indicazione del compenso si ricava dal (…) che l’importo è stato indicato dall'(…) (confermato) in sede di predisposizione del bilancio preventivo 2017 (valevole in epoca successiva alla conferma) approvato dall’assemblea, che ha quindi approvato contestualmente anche il compenso ivi indicato.
Le domanda proposte devono essere pertanto interamente rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando così provvede,
Rigetta le domande proposte da (…) e lo condanna al pagamento delle spese di giudizio in favore del Condominio (…) Di Via (…) n. 12 che si liquidano in complessivi Euro 3.400,00, oltre accessori come per legge.
Così deciso in Roma il 15 aprile 2020.
Depositata in Cancelleria il 15 aprile 2020.
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