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Perimento di edificio in condominio

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Perimento di edificio in condominio e ricostruzione in maniera difforme.

nell’ipotesi di perimento di un edificio in condominio, quest’ultimo viene meno, e permane soltanto la comunione sul suolo, con la conseguenza che, ove il fabbricato venga ricostruito in maniera difforme da quello preesistente, il condominio non rinasce, e quanto edificato costituisce, invece, un’opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina dell’accessione, e, quindi, da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo, a meno che gli effetti dell’accessione, prima del loro verificarsi, non siano esclusi o modificati in conseguenza di un accordo tra le parti. Peraltro l’automatico effetto dell’accessione può escludersi dalle parti o modificarsi in conseguenza di accordo preventivo richiedente “ad substantiam” la forma scritta ai sensi dell’art. 1350 c.c.

 

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Tribunale Frosinone, civile Sentenza 30 marzo 2018, n. 316

Data udienza 30 marzo 2018

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI FROSINONE

In composizione monocratica in persona del Giudice Unico Dott.ssa Simona Di Nicola, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa civile in I grado iscritta al N. 1213 del Ruolo Generale Affari Contenziosi Civili dell’anno 1984, promossa da:

(…) e (…) (n.q. di eredi di (…) e di (…))

elettivamente domiciliati in Frosinone, via (…), presso lo studio dell’Avv. Ma.Mi., che li rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso per la riassunzione del giudizio

ATTORI IN RIASSUNZIONE

e

(…) (n.q. di erede di (…))

elettivamente domiciliato in Frosinone, via (…), presso lo studio dell’Avv. Gi.Ce., che lo rappresenta e difende in forza di delega a margine della comparsa di costituzione a seguito di riassunzione

(…) (n.q. di erede di (…))

elettivamente domiciliato in Frosinone, via (…), presso lo studio dell’Avv. Vi.Pi., che lo rappresenta e difende in forza di delega a margine della comparsa di costituzione a seguito di riassunzione

(…) (n.q. di erede di (…))

elettivamente domiciliata in Piglio, via (…), presso lo studio dell’Avv. Pi.Gu. (c/o Avv. Gi.Fe.), che la rappresenta e difende in forza di delega a margine della comparsa di costituzione

(…) e (…)

elettivamente domiciliati in Frosinone, via (…), presso lo studio dell’Avv. Ma.Sa., che li rappresenta e difende in forza di delega in calce alla comparsa di costituzione a seguito di riassunzione

CONVENUTI

(…) ed altri (n.q. di erede di (…)), (…) ed altri (n.q. di erede di (…)). C.G. (n.q. di erede di (…)), (…) (n.q. di erede di (…)),

CONVENUTI CONTUMACI

OGGETTO: Divisione giudiziale.

FATTO E DIRITTO

Con atto di citazione ritualmente notificato (…) ed altri, premesso di essere comproprietari di un’area sita in (…) su cui insisteva un fabbricato andato distrutto a seguito degli eventi bellici (area distinta alla M.U. nn. (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…)) e premesso altresì che tale area è stata oggetto di ricostruzione parziale in spregio della situazione preesistente e delle quote di spettanza di tutti i comproprietari, hanno convenuto in giudizio (…), (…) e (…) per procedere alla divisione del bene immobile sopra descritto e per determinare l’ammontare delle somme erogate dai condividenti nella ricostruzione, nonché l’ammontare dei danni e delle rendite indebitamente percepite da (…) e (…); il tutto con spese a porsi a carico della massa e a carico dei condividenti che spieghino ingiuste opposizioni.
Costituitosi in giudizio, (…) deduceva la nullità della citazione per indeterminatezza del fatto e del petitum (alla luce della confusa indicazione dei mappali asseritamente oggetto del giudizio, laddove gli attori non specificavano quali mappali urbani siano comuni e quali no) e chiedendo comunque nel merito: I) di dichiarare inammissibile la domanda con riguardo all’appartamento sito al piano terreno da via (…), in quanto tale appartamento, ricostruito da oltre vent’anni ed abitato dalla sua famiglia, era già in precedenza di sua proprietà esclusiva ed è stato comunque usucapito; II) di rigettare del pari la domanda con riguardo alle parti ricostruite al primo, secondo e terzo piano già di sua esclusiva proprietà prima della distruzione conseguita all’evento bellico; III) di condannare in via riconvenzionale i condomini a completare la ricostruzione dell’ala contigua già deliberata in data 03.10.1974 ovvero a cedergli le proprie quote a mente dell’art. 1128 c.c.; IV) di condannare altresì al risarcimento dei danni da mancata tempestiva ricostruzione il Geom. (…), anche quale tecnico incaricato per la ricostruzione, e gli altri condomini che hanno frapposto ostacoli alla ricostruzione; V) dare atto delle somme esborsate dal (…) per la ricostruzione ai fini dei necessari conguagli; il tutto con vittoria di spese di giudizio.

Costituitosi in giudizio con comparsa depositata in data 18.05.1984 (…) chiedeva il rigetto della domanda deducendo: I) che nella specie non ricorre alcun condominio (se non con riguardo ad un limitato ma non meglio precisato numero dei suindicati mappali), atteso che prima della guerra l’area era occupata da complessi immobiliari limitrofi, posti l’uno accanto all’altro sfruttando le reciproche mura perimetrali; II) che comunque dopo la guerra egli ha acquistato i diritti dei proprietari degli immobili originariamente adiacenti al suo ed ha quindi iniziato la ricostruzione dell’immobile da oltre venticinque anni con regolare progetto approvato, su suolo ormai di sua esclusiva proprietà sia a titolo originario che a titolo derivativo; il tutto con vittoria di spese di lite.

Sebbene ritualmente citata in giudizio, la convenuta (…) non si costituiva sicchè alla udienza di prima comparizione delle parti innanzi al G.I. con ordinanza del 25.06.1984 ne veniva dichiarata la contumacia.

Veniva espletato l’interrogatorio formale del solo attore (…) (non essendo gli altri comparsi) ed è stata acquisita una prima C.T.U. con molteplici richieste di chiarimenti; la causa (già rimessa sul ruolo istruttorio in due occasioni a fronte della mancata notifica di documenti prodotti in udienza alla contumace (…) e della non esaustività della consulenza in atti) è stata dichiarata interrotta con ordinanza del 09.05.2003 stante il decesso di (…), così come dichiarato dal suo difensore; riassunta su iniziativa di (…) ed espletata una nuova C.T.U., la causa è stata cancellata dal ruolo ex art. 309 c.p.c. con ordinanza del 20.12.2007 ed è stata nuovamente riassunta con ricorso depositato in data 23.01.2009 da (…), (…) e (…), eredi di uno degli originari attori, (…); si sono costituiti in giudizio (…), (…) (n.q. di erede di (…)), (…) (n.q. di erede di (…)), (…) ed (…) (mentre gli eredi degli altri originari attori e della convenuta (…) non si sono di contro costituiti); in particolare (…) pur riportandosi alle difese già spiegate, riservava di spiegare rinuncia a qualsiasi pretesa e diritto sul compendio per cui si discute, se accettata dalle altre parti; (…) e (…) instavano per l’estromissione dal giudizio ritenendo che gli immobili per cui è causa siano stati oggetto di esproprio da parte del Comune di Vallecorsa e che pertanto gli attori nessuna pretesa o titolo possano vantare al riguardo, esponendo comunque di non avere alcun interesse alla divisione del compendio e chiedendo in ogni caso di essere esonerati da qualsivoglia esborso a qualsiasi titolo.

Dopo essere stata trattenuta nuovamente in decisione all’udienza del 22.06.2010, la causa veniva rimessa nuovamente sul ruolo istruttorio per deposito memorie riepilogative della documentazione prodotta e delle istanze istruttorie formulate e non esaminate e di grafico volto a verificare la rituale instaurazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli eredi delle parti originarie; dopodichè il processo veniva nuovamente interrotto in data 12.11.2013 per il decesso di (…) e riassunto su istanza di (…), (…), in proprio e quali eredi di (…) frattanto deceduta; si costituivano in giudizio (…) (n.q. di erede di (…)) e (…) (n.q. di erede di (…), parimenti deceduto), reiterando le difese e domande precedentemente svolte; in esito ad ulteriore acquisizione documentale, dopo diversi rinvii volti al tentativo di composizione bonaria della vertenza tra le parti, all’udienza del 06.10.2015 infine la causa veniva trattenuta in decisione previa concessione alle parti dei termini di cui all’art. 190 c.p.c.

Preliminarmente in rito, va rilevata la ritualità dell’integrazione del contraddittorio nel presente giudizio nei confronti dei successori mortis causa delle parti e condividenti originarie. In particolare, l’eccezione spiegata dal convenuto (…) relativa tanto al difetto di integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condividenti quanto relativa al difetto di prova in capo agli odierni attori in riassunzione e quindi di legittimazione attiva rispetto al giudizio non sono fondate.
2.1. Tralasciata, ai soli fini della verifica della ritualità del contraddittorio, la valutazione circa la proponibilità/ammissibilità ovvero la fondatezza della domanda, va osservato che essa ha ad oggetto lo scioglimento di una comunione ordinaria, che si assume esistente sub specie di condominio, relativamente all’area sulla quale insisteva un corpo di fabbrica (o di più fabbricati costruiti in adiacenza sfruttando la struttura perimetrale gli uni degli altri) andato distrutto in occasione degli eventi bellici del 1944 e sulla quale, in seguito e negli anni, alcuni condomini/condividenti hanno edificato un nuovo edificio, in più piani e in parte non ultimato. Avuto riguardo all’incontestato elenco dei condomini allegato alla memoria riepilogativa prodotta da parte attrice dietro ordine del G.I. impartito con ordinanza del 07.03.2011 e depositato il 31.05.2011, illustrativo delle varie posizioni successorie relative a ciascun condividente parte in causa, va rilevato che essi, e per loro i successori, sono stati destinatari della notifica del ricorso in riassunzione depositato il 17.10.2003 (le relate di notifica e gli avvisi di ricevimento sono in atti) sicchè tutti i potenziali condividenti o comunque tutti coloro che sono stati individuati come tali dagli attori sono stati ritualmente citati in giudizio.

Ma in ogni caso, si fa applicazione in questa sede del principio per il quale il rispetto del diritto fondamentale ad una ragionevole durata del processo, impone al giudice (ai sensi degli artt. 175 e 127 c.p.c.) di evitare e impedire comportamenti che siano di ostacolo ad una sollecita definizione dello stesso, tra i quali rientrano certamente quelli che si traducono in un inutile dispendio di attività processuali e formalità superflue perché non giustificate dalla struttura dialettica del processo e, in particolare, dal rispetto effettivo del principio del contraddittorio, da effettive garanzie di difesa e dal diritto alla partecipazione al processo in condizioni di parità, dei soggetti nella cui sfera giuridica l’atto finale è destinato ad esplicare i suoi effetti. Ne consegue che, a fronte delle conclusioni che di seguito andranno ad esporsi in ordine alla spiegata domanda di divisione, ove pure possano ritenersi sussistenti i presupposti per la fissazione di termine per l’integrazione del contraddittorio, la concessione di esso si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio senza comportare alcun beneficio per la garanzia dell’effettività dei diritti processuali delle parti (cfr. sul punto orientamento di legittimità, Cass. 18 dicembre 2009 n. 26773; Cass. 19 agosto 2009 n. 18410; Cass., sez. un., 3 novembre 2011 n. 26373, seguite da Cass., sez. un., 22 marzo 2010 n. 6826; Cass. 6 agosto 2010 n. 18375 e Cass. civ., sez. II, 08/02/2010, n. 2723).

2.2. Per quel che concerne l’eccezione relativa al dedotto difetto di legittimazione attiva degli attori in riassunzione, (…) (poi deceduta), (…) e (…), essa non è fondata in ragione della prova in atti versata dagli attori stessi della loro istituzione testamentaria come eredi di (…) con testamento olografo pubblicato in data (…) per atto notaio (…) (rep. n. (…) – racc. n. (…)). L’azione giudiziale intrapresa prova l’avvenuta accettazione della qualità di erede dell’originario attore istituita per atto mortis causa.

2.3. Parimenti infondata è l’eccezione relativa all’avvenuta estinzione del giudizio per non essere stati osservati gli adempimenti prescritti nell’ordinanza collegiale del 13.02.2009 nei confronti della convenuta contumace (…) e con riferimento al dedotto difetto di prova in ordine alla qualità di suoi eredi in capo ai convenuti (…) e (…) cui fu notificato l’atto di riassunzione; invero, nell’ipotesi di interruzione del processo per morte di una delle parti in corso di giudizio, la riassunzione del giudizio va eseguita mediante notificazione del ricorso per riassunzione individualmente nei confronti dei chiamati all’eredità ex art. 486 c.c. o agli eredi impersonalmente e collettivamente, ma la notifica al chiamato all’eredità individualmente eseguita è comunque idonea ad instaurare un valido rapporto processuale tra notificante e destinatario della notifica al quale compete l’onere di contestare specificamente, costituendosi in giudizio, tale qualità, così da escludere la condizione di fatto che ha giustificato la riassunzione. La parte che esegue la riassunzione non è tenuta ad accertarsi preventivamente che il chiamato all’eredità non vi abbia rinunciato, dovendo invece la prova della rinuncia essere fornita dal soggetto evocato in giudizio in qualità di erede, con la conseguenza che il processo è legittimamente riassunto nei suoi confronti (cfr. in tema, Cass. civ., sez. I, 31/03/2011, n. 7517).

Sul punto peraltro aveva già preso specifica posizione il G.I. con ordinanza del 08.06.2001 laddove aveva correttamente evidenziato che “la morte della parte contumace nel corso di un grado di merito del processo non è idonea a determinare immediatamente l’interruzione del processo stesso, occorrendo a tal fine che l’evento sia notificato o sia certificato dall’ufficiale giudiziario nella relazione di notificazione di uno dei provvedimenti di cui all’art. 292 c.p.c., come espressamente dispone il comma 4 dell’art. 300 dello stesso codice, la cui violazione può essere eccepita solo dagli eredi del defunto, nel cui interesse è unicamente preordinata la interruzione del processo, e non dalle controparti che sono sfornite di qualsiasi interesse al riguardo” (Cass. civ., sez. II, 21/07/1995, n. 7976).

2.4. Analogamente priva di fondamento è l’eccezione di estinzione del giudizio spiegata in ordine all’intempestiva riassunzione del processo a seguito della cancellazione della causa dal ruolo disposta ex artt. 309 e 181 c.p.c. per mancata comparizione delle parti con ordinanza del 20.12.2007. Invero la riassunzione si esegue mediante deposito del ricorso, il quale risulta essere stato tempestivamente depositato nel termine stabilito dall’art. 305, comma 3, c.p.c. di un anno (termine pro tempore vigente) dalla data del provvedimento di cancellazione, ossia in data 23.01.2009, avuto riguardo al computo nel termine medesimo del periodo di sospensione feriale dei termini, dal 1 agosto al 15 settembre, che si applica ad ogni termine processuale e quindi anche a quello previsto dall’art. 305 c.p.c. richiamato (sul punto, cfr. Cass, civ., sez. II, 25/10/2016, n. 21537: “La sospensione dei termini processuali, prevista dall’1 agosto al 15 settembre di ogni anno dall’articolo 1 L. n. 742 del 1969, non riguarda soltanto i termini scadenti nel periodo della sospensione, ma tutti indistintamente i termini processuali, che riprendono a decorrere dalla fine del detto periodo, e si applica, pertanto, anche al termine perentorio di sei mesi di cui all’art. 305 c.p.c., relativo al processo interrotto. Ai fini della tempestività della riassunzione occorre fare riferimento, ai sensi del combinato disposto degli artt. 303 e 305 c.p.c., alla data di deposito del ricorso presso la cancelleria del giudice precedentemente adito”).

Nel merito, la premessa logico – giuridica dalla quale l’esame della complessa vicenda che interessa e della domanda divisionale spiegata deve prendere le mosse è quella delle conseguenze cui si perviene in punto di comunione/condominio laddove l’edificio o comunque il corpo di edifici che costituiscono il condominio perisce totalmente, come nel caso di specie. E’ infatti pacifico, tanto perché comune alle rispettive prospettazioni fattuali delle parti costituite, quanto perché inequivocamente emergente dalla documentazione di causa, che prima dei bombardamenti del 1944 l’area (parte) interessata dalla odierna domanda era occupata da una serie di fabbricati del tipo “a schiera” composti di più piani, nei quali erano ubicate diverse unità immobiliari che si intersecavano con accessi diversi senza avere una verticalità comune, ma viceversa ad ogni unità di piano corrispondeva una unità maggiore o inferiore di un altro piano, il tutto a costituire un grande caseggiato, come risulta dalle planimetrie in atti versate nonché dalle immagini di cui all’all. 5 della memoria riepilogativa del convenuto (…) depositata il 21.05.2011 rappresentative dello status quo ante.
Premessa logico – giuridica della domanda divisionale formulata dagli attori, relativamente all’immobile sorto a seguito della ricostruzione eseguita sull’area di risulta sulla quale insisteva il precedente fabbricato andato completamente distrutto, è che a fronte della intervenuta ricostruzione si sia costituito un nuovo condominio tra tutti i condividenti dell’area stessa, le cui quote di proprietà corrispondono evidentemente a quelle preesistenti sul precedente fabbricato.

La premessa non è corretta.

E’ pacifico in giurisprudenza il principio per il quale nell’ipotesi di perimento di un edificio in condominio, quest’ultimo viene meno, e permane soltanto la comunione sul suolo, con la conseguenza che, ove il fabbricato venga ricostruito in maniera difforme da quello preesistente, il condominio non rinasce, e quanto edificato costituisce, invece, un’opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina dell’accessione, e, quindi, da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo, a meno che gli effetti dell’accessione, prima del loro verificarsi, non siano esclusi o modificati in conseguenza di un accordo tra le parti (Cass. civ., sez. II, 16/03/2011, n. 6198; Cass., Sez. 2, 22 settembre 1989, n. 3933; Cass., Sez. 1, 23 febbraio 1999, n. 1543). Peraltro l’automatico effetto dell’accessione può escludersi dalle parti o modificarsi in conseguenza di accordo preventivo richiedente “ad substantiam” la forma scritta ai sensi dell’art. 1350 c.c.. (Cass. civ., sez. I, 23 febbraio 1999, n. 1543; sez. II, 19 gennaio 1994, n. 446; sez. II, 22 settembre 1989 n. 3933).

Quindi:

– il perimento, totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell’edificio condominiale, determina l’estinzione del condominio per mancanza dell’oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le parti comuni mentre permane tra gli ex condomini soltanto una comunione pro indiviso dell’area di risulta, potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell’edificio in modo del tutto conforme al precedente. Ne consegue che, in caso di ricostruzione difforme, la nuova costruzione sarà soggetta esclusivamente alla disciplina dell’accessione e la sua proprietà apparterrà ai comproprietari dell’area di risulta in proporzione delle rispettive quote (Cass. civ., sez. II, 20/05/2008, n. 12775);

– in ipotesi di perimento totale di edificio condominiale, viene a determinarsi l’estinzione del condominio, come dei diritti reali esclusivi sulle singole porzioni immobiliari, residuando un regime di comunione “pro – indiviso” tra gli ex condomini sull’area di risulta in ragione dell’entità della quota a ciascuno di essi appartenente sull’edificio distrutto. Ove sia poi operata la ricostruzione dell’edificio, in modo notevolmente difforme dal precedente, per il principio dell’accessione deve ritenersi, salvo contrario accordo scritto preventivo, ciascuno dei comunisti venga ad acquistare la proprietà di una quota ideale di esso corrispondente a quella spettantegli sul suolo.

Atteso quindi che deve ritenersi processualmente acquisito il duplice dato fattuale per il quale:

a) il caseggiato costituito da più corpi di fabbrica preesistente ai bombardamenti avvenuti in Vallecorsa nel maggio 1944 è stato completamente distrutto e raso al suolo in seguito agli eventi bellici, ciò che va sussunto nella fattispecie del “perimento totale” dell’edificio in condominio;
b) la ricostruzione del fabbricato è avvenuta in parte e in modo difforme rispetto alla fattezza e consistenza del fabbricato preesistente, ciò che è comprovato anche dalle risultanze del verbale di assemblea del 03.10.1974 nel quale si dà conto del fatto che “una parte del complesso condominiale è stata ricostruita recando una nuova articolazione planimetrica e altimetrica in virtù della maggior funzionalità da assegnare all’immobile e soprattutto in virtù della particolare predisposizione da parte di alcuni condomini ad effettuare atti di permuta”;
deve concludersi che nessun condominio di edificio può ritenersi esistente in seguito alla intervenuta parziale e difforme ricostruzione.

Ne consegue che può operare soltanto il diverso regime della comunione pro indiviso, come sopra specificato, sull’area di risulta del precedente fabbricato, per automatica accessione ai diritti di ciascun precedente comproprietario, secondo le quote ad esso spettanti sul preesistente fabbricato e che si trasfondono poi sull’area. Né invero risultano in atti accordi intercorsi tra le parti che possano essere valsi ad escludere, prima della ricostruzione eseguita da alcune delle parti in causa, l’accessione.

Ciò premesso, ed escluso quindi che si versi nella specie in ipotesi di condominio di edificio, l’esame della complessa vicenda che interessa prenderà le mosse dalla delibazione delle domande di accertamento della proprietà esclusiva, a titolo derivativo ovvero originario, sulle porzioni del fabbricato di nuova edificazione spiegate rispettivamente da (…) (e per lui ora dal nipote ex filio (…)) e (…) (e per lui ora da (…)).
3.1. Quanto alla domanda formulata da (…): il convenuto espone che l’appartamento sito al piano terreno di via G. è stato dal medesimo ricostruito a propria cura e spese da oltre vent’anni e da allora abitato dalla sua famiglia ed era già in precedenza di sua proprietà esclusiva, sicché esso è da considerarsi di sua esclusiva proprietà alternativamente a titolo derivativo ovvero per essere stato usucapito; analogamente, con riguardo alle parti ricostruite al primo, secondo e terzo piano già di sua esclusiva proprietà prima della distruzione conseguita all’evento bellico del 1944. Più precisamente (…) espone che il (…) ha proceduto alla ricostruzione del proprio appartamento al piano terreno di via (…), nel sito in cui esso si trovava prima della distruzione, negli anni 1961-62, a differenza del (…) che invece ha realizzato un nuovo fabbricato.

3.1.1. Dall’esame della documentazione versata in atti nonché delle due CTU svolte nel corso del giudizio emerge che:

a) lo stabile andato distrutto e completamente raso al suolo in seguito ai bombardamenti del maggio 1944 insisteva sui fondi distinti in Catasto fabbricati al foglio MU partt. (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) e ognuna delle particelle risultava divisa in diversi subalterni a costituire le singole unità immobiliari dei diversi proprietari;
b) lo stabile era costruito su cinque livelli e, preso riferimento dal livello strada di via (…), si elevava per un piano terra, primo, secondo, terzo, quarto e quinto; si componeva di diverse parti comuni a gruppi di unità immobiliari distinte, necessarie al disimpegno delle parti esclusive dei singoli proprietari esclusivi;
c) in epoca antecedente alla distruzione da eventi bellici del 1944, (…) sarebbe risultato titolare delle seguenti porzioni di fabbricato sito in Comune di (…): cist., (…), (…), (…), (…), (…)- (…), (…), (…), (…), (…), (…) per una superficie complessiva di mq. 94,49 (cfr. CTU vergata dal Geom. Fr.Ga. in data 07.10.1988, pag.7, senza che tuttavia siano stati allegati i titoli ritualmente trascritti che comprovino la circostanza);
d) la porzione di costruzione eseguita dal L. si eleva subito in aderenza all’androne per il piano terra e si sviluppa sul solo piano terra, abitato attualmente da (…), mentre i piani superiori risultano all’attualità (o quanto meno alla data del sopralluogo eseguito dal CTU Geom. (…), 22.06.2006) costituiti dalla sola struttura portante e copertura (cfr. CTU del 19.01.2007, pagina 17) per una superficie complessiva di mq 117,15;
e) complessivamente e all’attualità la porzione di fabbricato ricostruito da (…) copre una superficie esclusiva di mq 225,88 (che, compreso l’incremento delle parti comuni, come calcolate dal CTU nella seconda relazione tecnica, diventa mq. 247,00);
f) tuttavia, quanto ai titoli di proprietà, risulta la seguente situazione (cfr. scheda n. 3 allegata alla CTU del 19.01.2007):
– per le porzioni di fabbricato poste al PIANO TERRA dello stabile, part. (…) e (…), l’atto di provenienza del titolo in capo a (…) è rappresentato dall’atto notarile per notaio (…) del (…);

– per le porzioni di fabbricato poste al PIANO SECONDO dello stabile, part. (…) e (…) l’atto di provenienza del titolo in capo a (…) è rappresentato dall’atto notarile per notaio C. del (…); per la part. (…) dall’atto notarile per notaio (…) del (…) e per la part. (…) dall’atto notarile per notaio Pe. del 06.03.1952;

– per le porzioni di fabbricato poste al PIANO TERZO dello stabile, part. (…) l’atto di provenienza del titolo in capo a (…) è rappresentato dall’atto notarile per notaio (…) del (…);

per cui, in primo luogo, emerge una evidente discrasia tra la situazione proprietaria esposta riferita all’epoca pre – bombardamento in capo al (…) e quella emergente dall’esame dei titoli, i quali sono tutti ampiamente successivi alla distruzione del fabbricato, essendo riferibili ad epoca compresa tra i primi anni 50 e i primi anni 60; in secondo luogo, non v’è perfetta coincidenza tra le porzioni di fabbricato individuate nella prima CTU del 07.10.1988, delle quali si afferma – indimostratamente – la proprietà in capo al convenuto prima dell’evento bellico e quelle individuate sulla base dei titoli di proprietà, comunque ad esso successivi. Val bene peraltro osservare che, dall’esame dei titoli effettivamente prodotti in atti di causa:

– nell’atto di permuta a rogito notaio (…) del (…) (rep. n. (…) – racc. (…)), in atti del convenuto (…), intercorso tra (…) e (…), i diritti di comproprietà, non meglio specificati nella consistenza quantitativa per quote indivise, trasferiti in permuta a (…) hanno riguardato “la sola scala comune che per il servizio degli appartamenti originari si sviluppava sui corpi anteriore e posteriore del fabbricato, attraverso i piani terreno, primo e secondo, considerati rispetto all’ingresso di via (…), la quale scala confinava con strada, (…), (…), (…) ed appartamenti degli stessi contraenti”; l’identificazione, basata sulla materialità del corpo di fabbrica non più esistente senza alcuna migliore specificazione dell’identificazione catastale dell’area sulla quale questa superficie, neppure meglio specificata per la quota che ha costituito oggetto di negozio, rende quanto mai incerta l’identificazione esatta della consistenza quantitativa e qualitativa dei diritti ceduti, fermo restando che trattasi peraltro di cessione nella quale neppure si menziona la rituale provenienza di siffatti diritti in al cedente;

– analogamente è a dirsi per il trasferimento tra le medesime parti contraenti intervenuto per atto di permuta per scrittura privata del 29.01.1963, in atti di parte attrice (all. 32), verosimilmente trasfuso poi in atto pubblico – laddove l’oggetto della cessione appare identico – nel rogito notaio (…) del (…), essendo i diritti negoziati così descritti “i soli diritti di comproprietà della area edificabile risultata dalla distruzione, la quale è relativa alla sola scala comune intera che per il servizio dei loro appartamenti originari si sviluppa va nei corpi anteriore e posteriore del fabbricato, attraverso i piani terreno, primo e secondo, considerati rispetto all’ingresso di via (…), la quale scala confinava con strada, (…), (…), (…) ed appartamenti dei contraenti”;

– quanto all’atto di permuta per rogito notaio (…) del (…) in atti di parte attrice (rep. (…) – racc. (…)), risultano essere stati trasferiti in permuta a (…) diritti di comproprietà, non meglio specificati in quota, su porzioni del fabbricato non più esistente individuate per superfici di mq. 7,14 al secondo e al terzo piano con non coincidente identificazione catastale rispetto a quella in corso di realizzazione a fronte dei progetti di ricostruzione;

– la dichiarazione, funzionale alla istanza di riconoscimento dei danni bellici e di contributo per la ricostruzione di casa di abitazione del 02.10.1970 presentata al Comune di (…) da (…), in atti di parte attrice, con cui si dichiara che egli era proprietario per quota di 6/10 sull’appartamento distino al Fg. (…), (…), (…) e (…) e di piena proprietà del locale deposito al piano terreno distinto al mapp. (…), oltre a non essere sottoscritta dal dichiarante non è confortata dalla produzione in atti dei relativi titoli di provenienza.

In definitiva, dalla triplice considerazione per la quale:

a) i diritti che sono pervenuti al (…) in forza dei menzionati atti di trasferimento non sono pienamente attendibili in ordine alla esatta identificazione delle porzioni dell’area di risulta residuata all’esito del totale perimento dei corpi di fabbrica rimasti coinvolti dai bombardamenti, in quanto trattasi, per un verso, di diritti indivisi di comproprietà le cui quote non sono specificate e la cui identificazione materiale non è possibile a fronte della inesistenza – alla data delle cessioni – del fabbricato cui esse si riferiscono;
b) non v’è certezza, per quanto sopra richiamato, in ordine alla perfetta coincidenza tra le proprietà in capo al convenuto per come risultanti all’attualità dalla consistenza della edificazione realizzata rispetto ai richiamati titoli di provenienza;
c) i titoli prodotti sono tutti successivi alla distruzione del fabbricato;
deve trarsi la conclusione per la quale non v’è prova alcuna che il (…) fosse titolare di diritti di proprietà sulle indicate porzioni del preesistente fabbricato andato distrutto giusti titoli regolarmente trascritti e, pertanto, non può ritenersi provata la circostanza per la quale egli ne fosse proprietario a titolo derivativo, né può ritenersi dimostrato l’assunto di parte convenuta per il quale (…) ha proceduto alla ricostruzione del proprio appartamento al piano terreno di via (…) esattamente nel sito in cui esso si trovava prima della distruzione, attesa, a tacer d’altro, la diversa consistenza della superficie realizzata rispetto a quella asseritamente precedentemente vantata (mq 225,88 all’attualità, rispetto agli originari mq. 94,49, al netto dell’incidenza delle parti comuni).

3.1.2.Rilevato che costituisce dato pacifico tra le parti che l’appartamento edificato dal (…) al piano terreno dello stabile per cui si discute è sempre stato occupato, in seguito alla ricostruzione, da lui e la propria famiglia (in tale incontestato senso è la dichiarazione da questi resa con missiva del 09.06.1983 inviata a (…), in atti di parte attrice quale doc. 6), va rilevato altresì che, alla data del 03.10.1974, in cui ha avuto luogo l’assemblea dei condomini che ha deliberato di proseguire la ricostruzione del fabbricato già iniziata da alcuni condomini in via autonoma, si dà conto che già esisteva, o quanto meno era certamente iniziata, l’edificazione al piano terreno realizzata da (…) quanto meno nella base muraria; infatti, ivi si prevedeva di proseguire nell’edificazione in sopraelevazione rispetto all’alloggio da questi realizzato.

Per cui, deve ritenersi che l’opera sia stata iniziata verosimilmente prima del rilascio della licenza edilizia n. 55 del 06.09.1974 rilasciata dal Comune di Vallecorsa, nella quale si dà atto, come da dichiarazione allegata alla domanda presentata da (…), della dichiarazione di inizio lavori.

Risulta in atti di causa che:

– già in data 12.08.1964 (…) instava presso l’Amministrazione comunale di Vallecorsa per l’autorizzazione a ricostruire sull’area di sua proprietà MU (…) e (…) la porzione di casa posta al piano terreno (all. 47 fascicolo di parte attrice);

– in data 24.08.1964 il Sindaco del Comune di Vallecorsa gli concedeva il nulla osta per la realizzazione dei lavori di ricostruzione e l’eventuale occupazione di suolo pubblico (all. 38 fascicolo di parte attrice);

– nel periodo compreso tra settembre e dicembre 1974 il L. ha proceduto all’acquisto delle forniture per i lavori di edificazione da eseguire in loco e che avrebbero poi condotto alla edificazione del proprio appartamento (cfr. fatture e note di spesa in atti di parte convenuta).

Deve ritenersi pertanto dimostrato che intorno al settembre 1974 il convenuto (…) abbia iniziato i lavori di ricostruzione del proprio appartamento al piano terra dello stabile di via (…) in (…) e quindi abbia compiuto atti di materiale apprensione dell’area relativa e sulla quale, anche oltre le consistenze che gli sarebbero originariamente spettate sulla base dei titoli di provenienza in atti, abbia compiuto una sostanziale interversione nel possesso delle aree comuni.

Tuttavia osservato che in tema di comunione, il comproprietario che sia nel possesso del bene comune può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolo del possesso e, se già possiede “animo proprio” ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, a tal fine occorrendo che goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus”, senza che possa considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall’uso della cosa comune (Cass. civ., sez. VI, 19/10/2017, n. 24781); rilevato che, sebbene non idonei e sufficienti a provare l’esistenza dei diritti sul fabbricato preesistente, i titoli di proprietà in capo a (…) in atti (atto di permuta a rogito notaio (…) del (…) (rep. n. (…) – racc. (…)), atto di permuta per scrittura privata del (…), atto a rogito notaio (…) del (…), atto di permuta per rogito notaio (…) del (…) (rep. (…) – racc. (…)) evidenziano comunque una volontà di possedere anche solo animo e uti dominus l’intera area sulla quale si è estesa poi la propria edificazione, come riconosciuto dagli altri condividenti, essendo incontestata l’esistenza del diritto esclusivo del convenuto sulla porzione immobiliare da lui edificata, come trasposto anche nel richiamato verbale di assemblea del 03.10.1974 ove nessuna pretesa o opposizione i condomini hanno frapposto all’acquisizione dell’area edificata dal L. al suo esclusivo godimento, deve ritenersi raggiunta la prova dell’avvenuta acquisizione a titolo originario del diritto di proprietà esclusiva del (…) e per lui ora del nipote (…) sull’appartamento posto al piano terra dell’edificio sito in (…) alla via (…) insistente sull’area già distinta in NCEU Fg. MU partt. (…) e (…) contraddistinto con colorazione in giallo di cui all’allegato planimetrico n. 6 della CTU redatta dal Geom. (…) in data 19.01.2007, cui integralmente si rimanda e qui ha da intendersi riprodotta, per decorso del termine ventennale utile all’usucapione rispetto alla data di notificazione dell’atto di citazione avvenuta il 12.04.1984, ricevuta dal convenuto il 13.04.1984 laddove la prescrizione acquisitiva era già maturata alla data del 18.11.1980.

3.1.3. Analoga prova non può ritenersi raggiunta per le porzioni di fabbricato ai piani secondo e terzo, in difetto di prova dell’avvenuta ricostruzione ad opera del convenuto e del tempo in cui la struttura portante e la copertura sono state realizzate, laddove anzi nella CTU si dà conto che le porzioni di fabbricato all’attualità esistenti, appunto costituiti dalla sola copertura e struttura portante, sono riconducibili all’opera edificatoria anche di altri soggetti. La domanda di accertamento della proprietà esclusiva, quindi, a titolo originario ovvero derivativo in parte qua va rigettata in quanto non sufficientemente e univocamente provata.

3.2. Quanto alla domanda formulata da (…) (e oggi per lui dal convenuto (…)), egli espone di aver acquistato, dopo la guerra, i diritti dei proprietari degli immobili originariamente adiacenti al suo ed ha quindi iniziato la ricostruzione dell’immobile da oltre venticinque anni con regolare progetto approvato, su suolo ormai di sua esclusiva proprietà sia a titolo originario che a titolo derivativo.

Dall’esame degli atti di causa emerge che:

a) in epoca antecedente alla distruzione da eventi bellici del 1944 (…) sarebbe risultato titolare delle seguenti porzioni di fabbricato sito in Comune di V.: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) per una superficie complessiva di mq. 206,76 (cfr. CTU vergata dal Geom. Fr.Ga. in data 07.10.1988, pag. 6, senza che tuttavia siano stati allegati i titoli ritualmente trascritti che comprovino la circostanza);
b) la porzione di costruzione eseguita dal (…) consiste in un fabbricato in muratura con accesso da via (…), da un androne comune alla parte ricostruita dal (…), che comunica per mezzo di una rampa di scale con via (…), con altro accesso indipendente da via (…) e altro da Vicolo (…) e si compone di piano terra, primo, secondo, terzo e quarto piano (con riferimento a via (…)); il piano terra, primo e secondo sono attualmente occupati dalla Caserma dei Carabinieri e i piani terzo e quarto sono adibiti ad abitazione del convenuto, per una superficie complessiva di mq 118,10;
c) complessivamente e all’attualità la porzione di fabbricato ricostruito da (…) copre una superficie esclusiva di mq 752,61 (che, compreso l’incremento delle parti comuni, come calcolate dal CTU nella seconda relazione tecnica, diventa mq. 825,19);
d) tuttavia, quanto ai titoli di proprietà, risulta la seguente situazione (cfr. scheda n. 3 allegata alla CTU del 19.01.2007 e documentazione integrativa depositata dal CTU in data 18.02.2013):
– per le porzioni di fabbricato poste al PIANO TERRA dello stabile, part. (…), (…), (…), l’atto di provenienza del titolo in capo a (…) è rappresentato dall’atto notarile per notaio (…) del (…); per la part. (…) dall’atto notarile per notaio Pe. del 07.03.1957; per la part. (…) dall’atto notarile per notaio (…) del 22.10.1974 e per la part. (…) dall’atto per notaio (…) del 02.03.1970;

– per le porzioni di fabbricato poste al PIANO PRIMO dello stabile, part. (…) e (…), l’atto di provenienza del titolo in capo a (…) è rappresentato dall’atto notarile per notaio (…) del (…); per la part. (…) dall’atto notarile per notaio (…) del 27.09.1963; per le partt. (…) e (…) dall’atto notarile per notaio (…) del 22.10.1974;

– per le porzioni di fabbricato poste al PIANO SECONDO dello stabile, part. (…) l’atto di provenienza del titolo in capo a (…) è rappresentato dall’atto notarile per notaio (…) del 07.03.1957; per la part. (…) e (…) dall’atto notarile per notaio (…) del (…); per la part. (…) e (…) dall’atto notarile per notaio (…) del (…);

– per le porzioni di fabbricato poste al PIANO TERZO dello stabile, part. (…) l’atto di provenienza del titolo in capo a (…) è rappresentato dall’atto notarile per notaio (…) del (…); per la part. (…) e (…) dall’atto notarile per notaio (…) del (…); per la part. (…) dall’atto notarile per notaio (…) del 22.10.1974; invece nessun titolo attesta il CTU essere nei pubblici registri per la titolarità delle particelle (…), (…) e (…);

– per le porzioni di fabbricato poste al PIANO QUARTO dello stabile, nessun titolo è rinvenibile per la titolarità delle particelle (…) e (…), mentre per la part. (…) l’atto di provenienza è l’atto per notaio (…) del 22.10.1974;

per cui, analogamente a quanto rilevato per la posizione dell’altro convenuto, in primo luogo, emerge una evidente discrasia tra la situazione proprietaria esposta riferita all’epoca pre – bombardamento in capo al (…) e quella emergente dall’esame dei titoli, i quali sono tutti ampiamente successivi alla distruzione del fabbricato, essendo riferibili ad epoca compresa tra i primi anni 50 e i primi anni 60; in secondo luogo, non v’è perfetta coincidenza tra le porzioni di fabbricato individuate nella prima CTU del 07.10.1988 delle quali si afferma – indimostratamente – la proprietà in capo al convenuto prima dell’evento bellico e quelle individuate sulla base dei titoli di proprietà, comunque ad esso successivi; in terzo luogo, difettano integralmente i titoli di provenienza in capo al (…) relativamente a talune porzioni di fabbricato.

Val bene peraltro osservare che, dall’esame dei titoli effettivamente prodotti in atti di causa, con scrittura privata del 10.01.1963, in atti del convenuto, intercorso tra (…) e (…) di (…), il primo acquistava i diritti di comproprietà sulle seguenti aree risultanti all’esito della distruzione del fabbricato:

– comproprietà del suolo in ragione di 2/5 per la parte in cui insisteva la casa al secondo piano e due soffitte sovrastanti al terzo piano, distinte in catasto ai mapp. (…) e (…);

– comproprietà del suolo in ragione di 1/4 per la parte in cui insisteva la porzione di casa di un vano al primo piano distinto in catasto ai mapp. (…);

– comproprietà del suolo in ragione di non meglio specificate quote sull’area già edificata di una porzione di casa ai piani terzo e quarto con vani utili tre, distinte in catasto ai mapp. (…) e (…);

– comproprietà del suolo in ragione di non meglio specificate quote sull’area risultante dalla distruzione del fabbricato preesistente di due vani al piano terzo distinto in catasto ai mapp. (…) e (…);

il tutto già confinante con proprietà del (…); di tale atto tuttavia non è mai stata prodotta la relativa nota di trascrizione, sicché la cessione è certamente inopponibile ai terzi; inoltre, essendo la descrizione dei diritti ceduti basata sulla materialità del corpo di fabbrica non più esistente, e in parte neppure meglio specificata per la quota che ha costituito oggetto di negozio, rende quanto mai incerta l’identificazione esatta della consistenza quantitativa e qualitativa dei diritti ceduti.

Risultano invece trascritti i soli seguenti atti:

– atto di compravendita per notaio (…) del (…), trascritto il 30.10.1964 al n. 9281 r.p. di formalità con il quale (…) ha acquistato da (…) la quota non meglio specificata a costei spettante sull’area di risulta relativa alla porzione di fabbricato di cui alle partt. (…), (…), (…), (…), senza peraltro alcuna menzione del titolo in base al quale la venditrice ha disposto di tali diritti per esserle effettivamente pervenuti;

– atto di compravendita per notaio (…) del (…), trascritto il 17.11.1964 al n. 9887 r.p. di formalità con il quale (…) ha acquistato da (…) la quota non meglio specificata a costei spettante sull’area di risulta relativa alla porzione di preesistente fabbricato di cui alle partt. (…), (…), (…), senza peraltro alcuna menzione del titolo in base al quale la venditrice ha disposto di tali diritti per esserle effettivamente pervenuti;

– atto di compravendita per notaio (…) del (…), trascritto il 11.05.1965 al n. 3375 r.p. di formalità con il quale (…) ha acquistato da (…) la quota non meglio specificata a costui spettante sull’area di risulta relativa alla porzione di fabbricato individuata come vano buio e cucina al secondo piano di cui alle partt. (…) e (…), senza peraltro alcuna menzione del titolo in base al quale il venditore ha disposto di tali diritti per essergli effettivamente pervenuti;

– atto di compravendita per notaio (…) del (…), trascritto il 25.10.1963 al n. 8087 r.p. di formalità con il quale (…) ha acquistato da (…) la quota non meglio specificata a costui spettante sull’area di risulta relativa alla porzione di fabbricato individuata in vani utili quattro, un disimpegno e un gabinetto al primo piano di cui alla part. (…), nonché un vano adibito a legnaia padronale al piano terra alla part. (…) (rispettive identificazioni catastali prebelliche al (…) e (…)), senza peraltro alcuna menzione del titolo in base al quale il venditore ha disposto di tali diritti per essergli effettivamente pervenuti;

– atto di compravendita per notaio C. del (…), trascritto il 12.12.1963 al n. 3715 r.p. di formalità con il quale (…) ha acquistato da (…) la quota non meglio specificata a costui spettante sull’area di risulta relativa alla porzione di fabbricato individuata in un vano al piano terra e un deposito padronale con ingresso dal civico 10 del vicolo (..:) di cui alla part. (…) e un vano a piano primo e un deposito padronale con ingresso dal civico 6 al mapp. (…), senza peraltro alcuna menzione del titolo in base al quale il venditore ha disposto di tali diritti per essergli effettivamente pervenuti;

I restanti atti, già menzionati per come intercorsi tra (…) e (…), non risultano trascritti e comunque in tutti viene disposta di quota in comproprietà su porzioni identificate rispetto al preesistente fabbricato e non meglio precisate in quote, che rendono attuali e riproponibili anche in tale sede i rilievi e le considerazioni già esposte relativamente a:

a) incertezza e inopponibilità ai terzi (almeno per ciò che concerne gli atti non trascritti) dei diritti che sono pervenuti al (…) in forza dei menzionati atti di trasferimento, in quanto non sono pienamente attendibili in ordine alla esatta identificazione delle porzioni dell’area di risulta residuata all’esito del totale perimento dei corpi di fabbrica rimasti coinvolti dai bombardamenti: trattasi di diritti indivisi di comproprietà le cui quote non sono specificate e la cui identificazione materiale non è possibile a fronte della inesistenza – alla data delle cessioni – del fabbricato cui esse si riferiscono;
b) non v’è certezza, per quanto sopra richiamato, in ordine alla perfetta coincidenza tra le proprietà in capo al convenuto per come risultanti all’attualità dalla consistenza della edificazione realizzata rispetto ai richiamati titoli di provenienza;
c) i titoli prodotti sono tutti successivi alla distruzione del fabbricato;
sicché deve trarsi la conclusione per la quale non v’è prova alcuna che il (…) fosse titolare di diritti di proprietà sulle indicate porzioni del preesistente fabbricato andato distrutto giusti titoli regolarmente trascritti e pertanto non può ritenersi provata la circostanza per la quale egli ne fosse proprietario a titolo derivativo.

3.1.2. Costituisce dato pacifico tra le parti che il corpo di fabbrica realizzato in quattro livelli fuori terra dal (…) sia sempre stato occupato dal convenuto e ricostruito a proprie spese.

Risulta dalle acquisizioni probatorie in atti che i lavori di ricostruzione dell’edificio erano certamente ultimati alla data del 20.09.1967, come risulta dalla domanda di rilascio di certificato di abitalibilità prodotto in atti di parte attrice quale all. 11, nella quale si dà conto della edificazione su quattro livelli; ma invero l’ultimazione dei lavori deve retrodatarsi ad epoca precedente, come risulta dalle dichiarazioni rese in sede di interrogatorio formale dall’attore (…) all’udienza del 11.12.1987, laddove egli dichiarava che l’edificazione risale al 1964, data cui effettivamente la domanda rivolta all’amministrazione comunale rapporta la domanda di autorizzazione all’esecuzione dei lavori (11.09.1964) e autorizzazione alla ricostruzione rilasciata in data 28.02.1963.

Nonostante che il (…) abbia dichiarato che tali lavori non erano stati iniziati alla data del 16.10.1963, in occasione della domanda di liquidazione dei danni bellici (all. 12 del fascicolo di parte attrice), in senso contrario depone altra documentazione proveniente proprio da parte attrice (cfr. all. 29) che alla data del 10.07.1962 diffida dalla realizzazione dell’opera edificanda in difformità rispetto all’aspetto pre – bellico del fabbricato, il che evidenzia che in effetti a quella data i lavori avevano certamente avuto inizio quanto meno sub specie di lavori di demolizione. Peraltro, che una qualche attività di demolizione/edificazione avesse a quella data già avuto luogo, è comprovato parimenti dalla diffida alla ripresa dei medesimi da parte del (…) datata 14.11.1962, laddove egli lamentava il ritardo nella sopraelevazione dei piani di sua spettanza rispetto alle proprietà dei coniugi (…) e (…) (all. 31), il che vale a compiutamente individuare anche l’estensione verticale della superficie edificanda e rispetto alla quale il convenuto si poneva come esclusivo dominus esternandola anche agli altri condividenti (cfr. in tal senso all. 27 di parte attrice).

Nella incertezza che caratterizza quindi la documentazione con riferimento a tale specifico aspetto, si ritiene di poter allora attribuire dirimente rilievo alla certificazione rilasciata dal Sindaco del Comune di Vallecorsa, inclusa nella stessa produzione documentale di parte attrice, per la quale i lavori di edificazione/ricostruzione intrapresi e condotti dal (…) hanno avuto inizio il giorno 12.03.1964 e sono stati conclusi il 28.08.1965 (all. 52), in quanto trattasi di atto pubblico proveniente da amministrazione evidentemente terza rispetto agli interessi in contesa. L’attendibilità delle risultanze ivi contenute è peraltro confortata dal certificato di collaudo statico del 11.10.1965, nel quale si dà atto che la direzione dei lavori assunta dal Geom. (…) in data 12.03.1964 e fino al 28.08.1965 ha riguardato i lavori eseguiti nello stesso arco temporale sulla base del progetto approvato il 28.02.1964 (all. 53). Analogamente attesta il provvedimento del Ministero dei LL.PP. del 18.07.1968 n. 33198 che, nel liquidare la misura del contributo alla ricostruzione in diritto della ditta costruttrice (…), attesta la conclusione dei lavori in data 24.08.1965 e attesta anche l’avvenuta edificazione su quattro livelli in posizione traslata rispetto al precedente posizionamento del fabbricato, al fine di assicurare alla nuova costruzione maggiore funzionalità (all. 56).

E’ quindi da ritenere ampiamente provata in capo al convenuto (…), e quindi a (…), l’avvenuta usucapione della porzione di fabbricato su quattro livelli sito in V. alla via (…) distinto in NCEU al fg. MU part.  contraddistinto con colorazione in colorazione celeste e marrone di cui all’allegato planimetrico n. 6 della CTU redatta dal Geom. (…) in data 19.01.2007, cui integralmente si rimanda e qui ha da intendersi riprodotta, per decorso del termine ventennale utile all’usucapione rispetto alla data di notificazione dell’atto di citazione avvenuta il 12.04.1984, ricevuta dal convenuto il 14.04.1984 laddove la prescrizione acquisitiva era già maturata quanto meno alla data del 12.03.1984.

Al riguardo, va ritenuta l’inconferenza, rispetto alle porzioni di aree/fabbricato usucapito dal convenuto, dei decreti di esproprio del Comune di Vallecorsa di cui alla nota prot. n. (…) relativamente alle partt. (…), (…) e (…) in danno di (…), per un duplice ordine di motivi: a) ove in effetti le aree interessate dal provvedimento fossero effettivamente quelle su cui ricade il fabbricato, la pronuncia che dichiara e accerta l’intervenuta usucapione del diritto di piena proprietà su quelle aree in capo all’espropriato non entrerebbe in conflitto alcuno con il provvedimento ablativo, atteso che, in specie, trattasi di pronuncia che accerta l’avvenuto acquisto a titolo originario a una data antecedente rispetto a quella cui il provvedimento di esproprio sopraggiunge e non ne inficierebbe certamente validità ed efficacia; b) è ragionevole ritenere che, avendo i sopralluoghi, funzionali all’immissione in possesso in via d’urgenza e all’espropriazione, avuto luogo in data 29.04.2003 e, quindi, quando i lavori di ricostruzione erano ampiamente terminati (e già in corso il presente giudizio), nella misura in cui ivi si legge che, all’esito dell’accertamento dei fabbricati/aree da occupare, non esistono fabbricati o manufatti ma solo “fabbricato distrutto (inesistente)”, le aree (o porzioni di esse) cui si riferisce il provvedimento siano diverse da quelle interessate dal fabbricato ricostruito e riguardino invece parti di area di risulta eventualmente interessabili da ulteriore ricostruzione (peraltro attualmente preclusa dal provvedimento ablativo in discussione).

I provvedimenti ablativi in discussione invece hanno certo rilievo ai fini della delibazione della domanda principale di divisione giudiziale azionata dagli attori, che di conseguenza può essere ora esaminata.
Essa viene spiegata sulla scorta del presupposto della esistenza di una comunione sull’area in parte edificata e in parte ancora da ricostruire, sulla quale insisteva il noto complesso di corpi di fabbrica distrutto in esito ai bombardamenti. Tale area è distinta alla M.U. nn. – (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…).

E’ già stato richiamato il principio per il quale “nell’ipotesi di perimento di un edificio in condominio, quest’ultimo viene meno e permane soltanto la comunione sul suolo, con la conseguenza che, ove il fabbricato venga ricostruito in maniera difforme da quello preesistente, il condominio non rinasce e quanto edificato costituisce invece un’opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina dell’accessione, e, quindi, da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo” e ad esso va aggiunto anche quello per il quale, nella misura in cui il giudizio divisionale ha la funzione sia di accertare l’esistenza del diritto allo scioglimento della comunione, sia la determinazione delle concrete modalità per la sua attuazione, grava sull’attore l’onere di offrire la prova tanto della titolarità del diritto che intende tutelare (e quindi della titolarità della comproprietà sul bene) quanto della misura di tale diritto (ossia della quota del diritto che gli compete).

Costituiva quindi precipuo onere degli attori dimostrare non già che essi vantassero diritti sul fabbricato di nuova edificazione, in quanto esso non costituisce condominio come detto, ma sull’area di risulta sulla quale esso era stato ricostruito, in guisa da poter beneficiare degli effetti acquisitivi automatici dell’accessione. Ma invero deve rilevarsi che nessuna prova al riguardo è stata offerta: in particolare, gli attori, esattamente come gli odierni convenuti, risultano aver acquistato diritti in non meglio precisata quota di comproprietà sull’area risultante dalla distruzione del fabbricato in data successiva al perimento dell’immobile, come risulta dalla scheda delle proprietà n. 3 allegata alla CTU del 19.01.2007; il CTU dà conto della duplice circostanza per la quale:

a) difetta in capo a una molteplicità degli originari attori la prova della titolarità dei diritti sul compendio; b) per quel che concerne specificamente gli odierni attori in riassunzione, v’è prova che i diritti vantati da (…) sono stati acquistati tutti successivamente alla distruzione del fabbricato, in periodo compreso tra la fine degli anni 50 e la metà degli anni 60, senza specificazione di quote di comproprietà sull’area;
sicché nessuna prova è stata effettivamente offerta in ordine alla consistenza dei diritti vantati, impossibili peraltro da determinare in quanto identificati su una consistenza immobiliare non più esistente (il fabbricato distrutto).

Rilevato che:

è prodotto atto di permuta intervenuto in data 13.10.1965 tra il Comune di Vallecorsa e (…) (e (…), (…) e (…)) con il quale essi attori cedevano all’Ente porzioni di area sulla quale insisteva la base del fabbricato distrutto;
difettano in atti i titoli di provenienza debitamente trascritti dei diritti che gli attori vantavano sul fabbricato distrutto, in guisa da poterne inferire la consistenza effettiva dei diritti venutasi a creare sull’area, atteso che la comunione che ne discende, in seguito al perimento dell’edificio, va comunque a costituirsi in base alle quote di proprietà corrispondenti a quelle che ciascun condomino aveva sul fabbricato perito;
la obiettiva situazione di incertezza in ordine alla consistenza dei diritti (le quote di comproprietà), non superabile in effetti neppure a fronte dei progetti del fabbricato originario depositati in atti (che non valgono comunque a superare la carenza di valido titolo di provenienza del diritto), rende inattendibile anche la determinazione delle consistenze eseguita dal CTU sulla base del criterio della superficie lorda delle varie porzioni, perché egli espressamente attesta l’impossibilità di stabilirla con certezza a fronte delle caratteristiche costruttive della preesistente opera, che si presentava nient’affatto omogenea, ma con sfalsamenti di piani che attribuivano diverse altimetrie e quindi superfici (cfr. in tal senso CTU Geom. Ga., pag. 4 e CTU Geom. D’A., pag. 12);
allo stato, la superficie dell’area, sulla quale gli attori non hanno dimostrato di vantare diritti prima del perimento del fabbricato, si attesta su mq. 294,55 e su di essa gravano i provvedimenti di esproprio del Comune di Vallecorsa (cfr. CTU pag. 18 e nota prot. n. (…) del Comune, in atti);
sulla superficie edificata che gli attori assumono in comunione indice l’odierno accertamento di avvenuta usucapione delle porzioni ricostruite e godute dagli originari convenuti (…) e (…), le cui consistenze evidentemente valgono ad incidere su quelle preesistenti dei diritti sul fabbricato perito – ove pure fossero state provate.
Ne consegue che l’obiettiva incertezza della consistenza dei diritti e il difetto di prova in ordine alla loro preesistenza al perimento dell’edificio giusti validi e trascritti titoli, nonché le modificazioni intervenute nel corso del tempo sub specie di acquisizioni a titolo originario dell’Ente comunale e degli odierni convenuti per quanto sopra statuito, rende la domanda di divisione, come proposta, inammissibile.

Quanto alla domanda riconvenzionale del convenuto (…) per la condanna dei condomini a completare la ricostruzione dell’ala contigua al fabbricato da lui edificato già deliberata in data 03.10.1974 ovvero a cedergli le proprie quote a mente dell’art. 1128 c.c., la domanda non può essere accolta per quanto segue.
5.1. Non è fondata la domanda di condanna dei condomini al completamento della costruzione per un triplice ordine di motivi:

a) in primo luogo, perché rispetto alla situazione dei luoghi (e alla proprietà degli stessi), quanto all’area da ricostruire e per la parte non ancora ricostruita, i provvedimenti di esproprio posti in essere dal Comune di Vallecorsa rendono di fatto inesigibile il decisum dell’Assemblea, in quanto evidentemente riguardante anche la porzione non più nella disponibilità dei condividenti e si renderebbe quindi necessaria una nuova deliberazione assembleare (da parte di tutti i condividenti che ne abbiano effettivamente titolo) che sia presa all’attualità della consistenza dei diritti e dei luoghi;
b) nel caso di perimento di una parte dell’edificio che rappresenti meno dei 3/4 del suo valore, l’assemblea condominiale, mentre sarebbe tenuta a deliberare la ricostruzione, rimane pur sempre libera di decidere, nella pienezza dei suoi poteri discrezionali “circa” la medesima (come testualmente si esprime il comma 2 art. 1128 c.c.), e cioè sulle concrete modalità (tecniche, statiche ed estetiche), sui tempi e sulle spese della ricostruzione, tanto che l’art. 1136 c.c. richiede all’uopo espressamente una maggioranza qualificata, senza che il giudice possa egli stesso ordinare la ricostruzione delle parti comuni perite, sindacando il merito, l’opportunità e l’equità della deliberazione;
c) la domanda come formulata è comunque inammissibile, laddove non reca alcuna specificazione in ordine alle concrete modalità (tecniche, statiche ed estetiche) della ricostruzione e in parte qua la deliberazione del 03.10.1974 è certamente insufficientemente descrittiva, limitandosi esclusivamente a indicare linee guida o di massima nei criteri da seguire per la ricostruzione (“tenuto presente inoltre che una parte del complesso condominiale è stata ricostruita recando una nuova articolazione planimetrica e altimetrica in virtù della maggiore funzionalità da assegnare all’immobile (…) è opportuno e necessario che la parte da ricostruire si esegua secondo criteri costruttivi coerenti, in armonia con la parte di edificio ricostruita in precedenza dal Sig. (…) (…) decide di ricostruire il fabbricato come proposto dal presidente e secondo le caratteristiche e dimensioni e innovazioni che verranno specificate al punto 3) del presente verbale”; il detto punto 3) si limita a dare linee guida in ordine alle modalità costruttive della struttura portante e la deliberazione rimette poi addirittura ad altro progetto definitivo la determinazione della consistenza delle singole unità immobiliari in ragione di tabelle millesimali che avrebbero dovuto essere approvate all’unanimità, “senza tener conto delle quote preesistenti distrutte”. Ne consegue che alla determinazione dell’assemblea è rimesso anche tale ultimo e rilevantissimo aspetto ed, essendo esso espressione evidente di autonomia negoziale, non può il giudice sostituirsi alle parti.
5.2. Non è fondata neppure l’alternativa domanda di condanna alla cessione delle quote da parte dei condomini che oppongano il rifiuto alla costruzione e non abbiano instato per la vendita all’asta del suolo e dei materiali, atteso che “l’art. 1128, comma 4, c.c. (“il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri i suoi diritti anche sulle parti di sua esclusiva proprietà …”) non trova applicazione – senza che rilevi che il perimento dell’edificio sia stato totale piuttosto che parziale – nell’eventualità in cui il condomino non si sia opposto alla ricostruzione, ma abbia manifestato la volontà di procedervi solo a condizione che la stessa avvenga in maniera conforme ai progetti presentati che ricalcano la tipologia preesistente e secondo trasparenti e ben chiare indicazioni di spesa. Deriva da quanto precede, pertanto, che in una tale eventualità deve essere riconosciuto al singolo condomino il diritto di proprietà esclusiva sulle parti del ricostruito edificio in proporzione corrispondente alla sua quota di partecipazione alla comunione dell’area di sedime”; peraltro “nell’ipotesi di perimento dell’edificio in condominio, il rifiuto del condomino a partecipare alla ricostruzione, quale presupposto per ottenere, da parte degli altri condomini, la cessione coattiva della sua quota, ai sensi dell’art. 1128, comma 4, c.c. – norma applicabile non solo all’ipotesi di perimento totale, ma anche a quella di perimento parziale – deve manifestarsi o nella richiesta di vendita del suolo o in una netta opposizione a ricostruire l’edificio ed a sopportare la relativa spesa, non essendo sufficiente, a tal fine, un comportamento meramente inerte o una semplice divergenza in ordine alle caratteristiche del nuovo edificio. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza del giudice di merito, che aveva escluso che la volontà del condomino di procedere alla ricostruzione soltanto a condizione che essa fosse conforme all’edificio preesistente e sulla base di un preciso preventivo di spesa integrasse un rifiuto alla ricostruzione, tale da legittimare gli altri condomini alla richiesta di cessione coattiva)” (cfr. Cass. civ., sez. II, 30/10/2006, n. 23333).

Nel caso di specie, nessun rifiuto è dato riscontrare, sulla base degli atti di causa, alla ricostruzione dell’edificio che, anzi, era stata espressamente deliberata dai condividenti; l’unico atto dal quale si potrebbe eventualmente desumere una opposizione alla ricostruzione è quella di cui alla comunicazione datata 28.02.1961 vergata da (…) (all. 25 del fascicolo di parte attrice) e indirizzata a (…), con la quale il primo rifiutava di versare somme a titolo di rimborso delle spese sostenute per le opere di edificazione delle aree comuni in quanto l’autorizzazione del Genio Civile non era stata rilasciata, con il rischio della compromissione della concessione dei contributi statali per la ricostruzione, e in quanto il progetto edilizio del quale il (…) sarebbe risultato disporre era da ritenersi provvisorio e non approvato dall’assemblea; analogamente è a dirsi per la diffida dall’esecuzione di innovazioni nelle opere ricostruttive del 10.07.1962 (all. 29 del fascicolo di parte attrice), in quanto non può costituire ingiustificato rifiuto, che valga a legittimare la richiesta di disporsi la cessione coattiva di quote, la pretesa degli altri condividenti di ottenere una ricostruzione del fabbricato conforme allo status quo ante, come nel caso di specie.

La ritenuta insussistenza di un ingiustificato rifiuto o opposizione alla ricostruzione, unitamente al difetto di prova in ordine al danno conseguito dal convenuto (…) per la intempestiva ricostruzione, nonché il difetto di prova in ordine all’imputabilità del ritardò al Geom. (…), anche quale tecnico incaricato per la ricostruzione, importa il rigetto della spiegata domanda riconvenzionale di condanna di costoro al risarcimento dei danni, in quanto, ove pure si intendesse ammissibile la richiesta di una liquidazione in via equitativa, che valga quindi a sollevare l’istante dalla prova del quantum del danno (il che implicherebbe la configurabilità di un siffatto danno quale danno in re ipsa, ciò che si esclude), è comunque in onere dell’istante provare l’an del suo diritto, dimostrando l’illiceità del comportamento ascritto alla responsabilità del danneggiale nonché il nesso causale tra tale condotta e l’evento.
Nel caso di specie, a fronte della incontestata e invero comprovata avvenuta edificazione da parte del (…) in difformità rispetto alla costruzione precedente, anche a fronte degli acquisti di titoli di altri condividenti (in quote peraltro come visto di incerta consistenza) non può ritenersi che costituisca fatto illecito l’eventuale – non provato – ritardo nella edificazione connesso alla necessità di verificare la rispondenza delle opere ad eseguirsi al rispetto dei diritti di ciascun condividente, a fronte delle comprovate diffide da molti di essi rivolte ai soggetti che invece stavano comunque provvedendo a ricostruire.

Tutte le altre domande, tanto quella relativa alla determinazione degli esborsi sostenuti per l’edificazione, ai fini dei conguagli a versarsi da parte dei condividenti, spiegate dal convenuto (…) e per lui ora da (…), quanto quella spiegata dagli attori per la determinazione dei danni e delle rendite indebitamente percepite da (…) e (…) restano negativamente assorbite dall’accoglimento delle domande riconvenzionali di usucapione spiegate da detti convenuti, laddove fondate sulla disattesa affermazione di comunione delle porzioni di fabbricato da costoro autonomamente ricostruite.
7.1. La domanda attrice tesa alla liquidazione delle somme erogate dai condividenti nella ricostruzione va rigettata in quanto priva di riscontro probatorio alcuno in capo a essi attori dei relativi esborsi.

7.2. Quanto infine alla domanda di estromissione dal giudizio spiegata da (…) e (…), essa non può trovare accoglimento in quanto, vertendosi comunque in materia di scioglimento della comunione, il giudizio si caratterizza per il litisconsorzio necessario di tutti i condividenti.

Ai fini della regolamentazione delle spese di lite, viene in certo e determinante rilievo l’eccezionale complessità della vicenda, la quale giustifica ampiamente la integrale compensazione tra le parti delle spese di giudizio, attesa pure la reciproca soccombenza delle parti.
P.Q.M.

definitivamente pronunciando nel giudizio civile iscritto al n. 1213/1984 r.g., rigettata ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede:

– ACCOGLIE la domanda riconvenzionale di usucapione spiegata dal convenuto (…) e per lui ora da (…) e per l’effetto, DICHIARA che (…) (e per lui ora (…)) ha acquistato a titolo originario la piena proprietà dell’appartamento posto al piano terra dell’edificio sito in V. alla via G. insistente sull’area già distinta in NCEU Fg. MU part. (…) e (…) contraddistinto con colorazione in giallo di cui all’allegato planimetrico n. 6 della CTU redatta dal Geom. D’A. in data 19.01.2007 (da intendersi quivi integralmente richiamata e riprodotta);

– RIGETTA la domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva tanto a titolo derivativo quanto a titolo originario delle porzioni di fabbricato ai piani secondo e terzo del fabbricato di via G. spiegata dal convenuto (…) e per lui da (…);

– ACCOGLIE la domanda riconvenzionale di usucapione spiegata dal convenuto (…) e per lui ora da (…) e per l’effetto, DICHIARA che (…) (e per lui ora (…)) ha acquistato a titolo originario la piena proprietà della porzione di fabbricato su quattro livelli sito in V. alla via G. distinto in NCEU al fg. MU part. (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), contraddistinto con colorazione in celeste e marrone di cui all’allegato planimetrico n. 6 della CTU redatta dal Geom. D’A. in data 19.01.2007 (da intendersi quivi integralmente richiamata e riprodotta);

– DICHIARA inammissibile la domanda di divisione giudiziale spiegata da parte attrice;

– RIGETTA le domande riconvenzionali del convenuto (…) (e per lui ora (…)) di condanna al completamento della ricostruzione dell’ala contigua al fabbricato da lui edificato e di condanna dei condomini opponenti alla cessione coattiva delle rispettive quote;

– RIGETTA la domanda attrice per la liquidazione delle somme erogate dai condividenti nella ricostruzione;

– DICHIARA assorbite le restanti domande;

– COMPENSA integralmente tra le parti le spese di giudizio;

– PONE definitivamente a carico solidale delle sole parti (attori e convenuti) costituite in riassunzione su ricorso del 30.04.2014 le spese di C.T.U.

Manda la Cancelleria per gli adempimenti di competenza.

Così deciso in Frosinone il 30 marzo 2018.

Depositata in Cancelleria il 30 marzo 2018.

 

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umberto davidehttp://umbertodavide.it
Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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