Supercondominio costituzione senza bisogno di manifestazioni volontà

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 19 gennaio 2018, n. 1344

al pari del condominio negli edifici, regolato dagli articoli 1117 c.c. e segg., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volonta’ o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi.

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 19 gennaio 2018, n. 1344

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno – Presidente

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 2036-2016 proposto da:

CONDOMINIO (OMISSIS), c.f. (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente e c/ricorrente all’incidentale –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), rappresentata e difesa da se medesima ex articolo 86 c.p.c unitamente all’avvocato (OMISSIS), presso il cui studio in (OMISSIS), e’ elettivamente domiciliata;

– c/ricorrente e ricorrente incidentale –

e contro

(OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

– intimati –

avverso la sentenza n. 4335/2015 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 12/11/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/04/2017 dal Consigliere Dott. CHIARA BESSO MARCHEIS;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi;

udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso principale;

udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore di se medesima, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso incidentale, il rigetto del ricorso principale.

FATTI DI CAUSA

1. (OMISSIS) – condomina di un complesso edilizio costituito da otto edifici denominato Condominio (OMISSIS) – ha impugnato la deliberazione assembleare del 25 giugno 2009, in particolare lamentando che non era stato allegato il rendiconto consuntivo, il bilancio era stato illegittimamente assoggettato a un’unica votazione, le spese dell’impresa di pulizie erano state illegittimamente ricomprese nelle competenze dell’assemblea generale, chiedendo che il Condominio fosse condannato a risarcire il danno non patrimoniale subito; sono intervenuti volontariamente in giudizio alcuni condomini. Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 14389/2012, ha rigettato le domande fatte valere da (OMISSIS) e quelle proposte dai condomini intervenuti.

2. La sentenza e’ stata impugnata in via principale da (OMISSIS) e in via incidentale dai condomini intervenuti. L’adita Corte d’appello di Milano – con sentenza n. 4335, depositata il 12 novembre 2015 ha parzialmente riformato la pronuncia di primo grado: trattandosi di c.d. supercondominio, e’ da considerarsi invalida la deliberazione per quanto concerne l’approvazione del bilancio con un’unica votazione e l’approvazione del mantenimento di un’unica impresa di pulizie per tutte le parti comuni, anche dei singoli condominii.

3. Il Condominio Palazzi propone ricorso in cassazione.

(OMISSIS) resiste con controricorso e ricorso incidentale.

Il Condominio resiste al ricorso incidentale con controricorso.

Il difensore del Condominio ha depositato ex articolo 372 c.p.c. copia del verbale dell’assemblea condominiale – del 4 maggio 2016 – con cui si e’ ratificato l’operato dell’amministratore in relazione alla proposizione del ricorso.

Il ricorrente e la controricorrente hanno depositato memoria ex articolo 378 c.p.c., quest’ultima affermando che la deliberazione con cui e’ stato ratificato l’operato dell’amministratore sarebbe comunque viziata da nullita’ per violazione di norme imperative di legge.

I condomini intervenuti nel giudizio non hanno proposto difese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il ricorso proposto dal Condominio, e il giudizio in cui questo si inserisce, fa parte di un vasto contenzioso che da anni vede contrapposti l’avv. (OMISSIS) e il Condominio (OMISSIS), contenzioso che ha il suo fulcro nella qualificazione del Condominio come c.d. supercondominio, affermata da (OMISSIS) e negata dal Condominio.

Il ricorso, del quale va affermata la validita’ (considerata la ratifica da parte dell’assemblea condominiale depositata in giudizio, i cui eventuali vizi vanno fatti valere impugnando la deliberazione assembleare) rispetto alla legittimazione a proporlo, e’ articolato in tre motivi.

a) Il primo motivo del ricorso denuncia violazione degli articoli 1362 e 2697 c.c. La Corte d’appello, sul presupposto della natura giuridica di supercondomio del Condominio (OMISSIS), ha affermato l’invalidita’ della deliberazione impugnata circa l’approvazione del bilancio con un’unica votazione: la Corte, non avendo correttamente interpretato il tenore letterale di due avvisi di convocazione e un verbale dell’assemblea, avrebbe cosi’ anzitutto violato i criteri di ermeneutica stabiliti dal codice civile; poi, avendo ritenuto che fosse onere del Condominio dimostrare attraverso la produzione del rendiconto di aver regolarmente costituito l’assemblea in relazione alle spese sottoposte alla sua approvazione, avrebbe illegittimamente ribaltato la regola dell’onere della prova.

Il motivo e’ infondato. La Corte d’appello, ritenendo di non condividere la conclusione del giudice di primo grado circa la natura comune a tutti gli edifici delle spese approvate con la deliberazione impugnata, ha attribuito valore “neutro”, non sufficiente a determinare il proprio convincimento, ad alcuni atti (avvisi di convocazione e verbali di assemblee), mediante una attivita’ ermeneutica censurabile in questa sede di legittimita’ solo per violazione dei canoni ermeneutici, che – a differenza di quanto sostiene il ricorrente – non appaiono essere stati violati nel caso di specie. Quanto al denunciato ribaltamento dell’onere della prova, la Corte d’appello, nell’affermare che, a fronte della impossibilita’ di comprendere – mediante l’avviso di convocazione e il verbale dell’assemblea – quali spese e con quali modalita’ queste siano state sottoposte all’assemblea, il rischio della mancata prova va addossato al Condominio e non a (OMISSIS), ha fatto applicazione del c.d. principio di vicinanza della prova: e’ vero – osserva la Corte che il Condominio ha eccepito che (OMISSIS) poteva chiedere all’amministratore copia del rendiconto o chiederne l’esibizione in giudizio, ma spettava al Condominio, che “avrebbe potuto molto piu’ semplicemente produrre il predetto rendiconto”, dimostrare, attraverso la produzione del rendiconto, di aver regolarmente costituito l’assemblea.

b) Il secondo motivo del ricorso denuncia violazione dell’articolo 2909 c.c.: la Corte d’appello avrebbe errato nel qualificare il complesso edilizio di (OMISSIS) come supercondominio, essendo tale qualificazione da ritenersi preclusa a fronte dell’esistenza di un precedente giudicato inter partes, rappresentato dalla sentenza di questa Corte n. 18192/2009 che ha deciso l’impugnazione proposta contro una sentenza della medesima Corte d’appello (n. 418/2007) che “aveva negato l’esistenza nella fattispecie di un supercondominio”.

La doglianza e’ infondata. La sentenza della Corte d’appello n. 418/2007 (pronuncia che e’ stata cassata dalla sentenza n. 18192/2009) non si e’ infatti occupata della natura giuridica del complesso edilizio, ma si e’ limitata, nel respingere l’eccezione di inammissibilita’ dell’appello, allora fatta valere dal Condominio, perche’ instaurato contro un soggetto inesistente – il Supercondominio (OMISSIS) – ad affermare che “non puo’ dubitarsi che l’impugnazione in esame sia rivolta proprio contro il Condominio (OMISSIS), unico suo contendente”, precisando che per meri e irrilevanti errori materiali e’ stato indicato due volte come “Supercondominio” (OMISSIS), “ente che, oltretutto, come pacifico, e’ inesistente”. Dalla precisazione della Corte d’appello che pacificamente – la denominazione del complesso e’ quella “Condominio (OMISSIS)” non puo’ farsi discendere la preclusione, per la Corte che ha reso la sentenza impugnata, di qualificare giuridicamente il Condominio (OMISSIS) come supercondominio.

c) Il terzo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione di una serie svariata di disposizioni, gli articoli 1117, 1362, 1363 e 61 e 62 disp. att. c.c.; articolo 115 c.p.c.: la Corte d’appello, nell’affermare la natura di supercondominio del complesso edilizio di (OMISSIS), avrebbe erroneamente interpretato la giurisprudenza di questa Corte senza indagare l’effettiva volonta’ delle parti, violando cosi’, in particolare, gli articoli 1117, 61 e 62 disp. att. c.c..

Le denunciate violazioni non sussistono. La Corte d’appello, nell’affermare la natura giuridica di supercondominio del Condominio (OMISSIS) si pone in coerenza con la giurisprudenza di questa Corte, che ha piu’ volte affermato che “al pari del condominio negli edifici, regolato dagli articoli 1117 c.c. e segg., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volonta’ o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi” (cosi’ Cass. 17332/2011).

Il ricorrente rimprovera alla Corte d’appello di aver completamente prescisso dal regolamento condominiale, ma cosi’ non e’: la Corte osserva che il regolamento gia’ espressamente contemplava la “designazione dell’amministratore per ogni condominio”, previsione si’ prevista quale norma transitoria e con la nomina dei singoli amministratori da parte della venditrice, ma dalla quale si puo’ evincere una chiara previsione nel senso del supercondominio, ne’ elementi contrari possono ricavarsi dall’articolo 4 dello stesso regolamento, che per la genericita’ e indeterminatezza dell’elencazione delle parti comuni “non puo’ di per se’ integrare quell’espressa disposizione contraria che (..) potrebbe escludere la costituzione ipso et facto di un supercondominio”.

La Corte ritiene quindi sulla base di elementi di fatto non censurabili di fronte a questa Corte (la concreta conformazione del plesso condominiale e risultanze documentali) accertata la sussistenza di otto singoli condominii e di un supercondominio. Accertamento di fatto rispetto al quale il ricorrente lamenta violazione dell’articolo 115 c.p.c., non avendo la Corte considerato “rilevanti prove documentali prodotte” (quali la lettera dei Vigili del Fuoco del 25 gennaio 2013): la violazione non sussiste rientrando nel potere discrezionale del giudice di merito la valutazione della rilevanza e del peso probatorio degli elementi posti alla base del proprio convincimento.

2. Il ricorso incidentale e’ articolato in due motivi.

a) Il primo motivo – denunciando violazione e falsa applicazione dell’articolo 1105 c.c., n. 3, articoli 1139, 1175, 1375 e 1713 c.c.; difetto di motivazione, motivazione apparente o perplessa – censura la parte della sentenza impugnata che ha rigettato il secondo motivo dell’appello proposto da (OMISSIS), che lamentava la valorizzazione da parte del primo giudice di un inesistente obbligo del singolo condomino di attivarsi per venire a conoscenza del rendiconto.

Il motivo non puo’ essere accolto. Esso imputa alla Corte d’appello un errore di diritto che essa non ha posto in essere. Ad avviso della ricorrente la Corte avrebbe affermato l'”obbligo in capo al condomino-mandante di chiedere all’amministratore condominiale, in vista dell’approvazione del rendiconto del mandatario, la consegna di un bilancio che non c’e'”. La Corte d’appello, al contrario, si e’ limitata ad asserire che l’amministratore ha l’obbligo non di allegare all’avviso della convocazione dell’assemblea il consuntivo della gestione, ma di garantire ai condomini che ne facciano richiesta di esaminare la documentazione relativa (pagg. 17-19 della sentenza impugnata”).

b) Il secondo motivo lamenta – in relazione al rigetto della domanda di risarcimento dei danni non patrimoniali – violazione e falsa applicazione degli articoli 1173, 1175, 1223, 1375, 2043 e 2059 c.c., articoli 88 e 132 c.p.c., articolo 32 Cost. e articolo 8 CEDU; difetto di motivazione, motivazione perplessa e contraddittoria, nonche’ omesso esame di fatto storico ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Il motivo non puo’ essere accolto. Circa la violazione e falsa applicazione di legge, va rilevato che al lungo elenco di norme invocate in rubrica non segue poi, nello svolgimento del motivo, l’esposizione di specifiche argomentazioni, limitandosi la ricorrente incidentale a contestare genericamente la decisione della Corte d’appello senza sviluppare le dedotte violazioni di norme o principi di diritto (ricordiamo che secondo la giurisprudenza di questa Corte i motivi posti a fondamento dell’invocata cassazione della decisione impugnata debbono avere i caratteri della specificita’ e della completezza, il che “comporta, fra l’altro, l’esposizione di argomentazioni intelligibili ed esaurienti a illustrazione delle dedotte violazioni di norme o principi di diritto”, cosi’ Cass. 13830/2004). Quanto al vizio di motivazione, esso si sostanzia in una denuncia di illogicita’ delle argomentazioni offerte dalla Corte d’appello finendo nella sostanza per censurare la motivazione del provvedimento ritenuta non logica (cfr. in particolare pag. 27 del ricorso), vizio questo non censurabile a norma dell’invocato parametro di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Circa poi il mancato esame di un fatto storico, quello che la ricorrente contesta e’ l’omessa considerazione da parte della Corte d’appello non di un fatto, ma di documenti, e specificamente di un certificato medico, e la mancata ammissione di prove orali, ma questi sono elementi istruttori che la Corte d’appello non considera perche’ ritiene che il destinatario passivo di una eventuale domanda risarcitoria non possa essere il Condominio, ratio decidendi che la ricorrente incidentale si limita a obiettare in modo generico, anche qui indicando l’inadeguatezza della motivazione (pag. 40 del ricorso).

3. Sia il ricorso principale che quello incidentale vanno pertanto rigettati.

(OMISSIS), che con il ricorso incidentale non ha impugnato il capo della sentenza d’appello che rigettava la domanda di condanna ai sensi dell’articolo 96 c.p.c., chiede a questa Corte di “condannare d’ufficio il ricorrente al risarcimento dei danni ex articolo 96 c.p.c., n. 3 per avere – privo di autorizzazione – proposto a distanza di pochi mesi uno dall’altro ben tre ricorsi in cassazione inammissibili”. La domanda non puo’ essere accolta. A prescindere dal riferimento ad un inesistente n. 3 dell’articolo 96 (probabilmente da intendersi, comma 3, cfr. la memoria depositata prima dell’udienza), il presupposto della responsabilita’ aggravata non puo’ essere ravvisato nella proposizione di tre ricorsi che la ricorrente incidentale qualifica inammissibili (va poi sottolineato che il Condominio ha chiesto la riunione del presente ricorso con quelli n. 22987/2015, n. 24446/2015 e n. 16605/2014).

4. Considerata la soccombenza di entrambe le parti, le spese del presente giudizio sono compensate.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, si da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente principale e del ricorrente incidentale dell’importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale, il ricorso incidentale e la domanda proposta ai sensi dell’articolo 96 c.p.c.; compensa tra le parti le spese del giudizio.

Sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente principale e della ricorrente incidentale dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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