Vendita revisione del prezzo art 1538 cc

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la revisione del prezzo prevista dall’articolo 1538 c.c., che risponde all’esigenza di ripristinare l’equilibrio delle prestazioni in concreto fissato dalle parti, pregiudicato dalla sperequazione emersa dopo la stipula, non deve seguire il criterio del valore di mercato ne’ il criterio proporzionale “secco”, entrambi distonici rispetto alla ratio dell’istituto. Il valore di mercato, infatti, si sovrapporrebbe all’equilibrio contrattuale raggiunto dai contraenti, e il criterio proporzionale “secco” cancellerebbe la volonta’ delle parti di vendere “a corpo”, anziche’ “a misura”. La previsione normativa postula la ricerca di un equo adattamento della programmazione contrattuale alla effettiva consistenza immobiliare, il che si realizza con l’applicazione di un criterio proporzionale “corretto”, che prescinda dall’esatta misurazione del bene

Corte di Cassazione|Sezione 2|Civile|Ordinanza|2 settembre 2019| n. 21946

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – rel. Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 8723/015 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 670/2014 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, depositata il 12/12/2014;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 20/03/2019 dal Consigliere Dott. ELISA PICARONI.

FATTI DI CAUSA

1. La Corte d’appello di Cagliari, con sentenza pubblicata il 2 dicembre 2014, ha parzialmente accolto l’appello proposto da (OMISSIS) avverso la sentenza del Tribunale di Oristano n. 86 del 2011, e nei confronti di (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

1.1. Il Tribunale aveva rigettato la domanda di riduzione del prezzo e di risarcimento danni proposta dal (OMISSIS), titolare di impresa edile, che aveva acquistato dai germani (OMISSIS) un’area edificabile situata in (OMISSIS), di complessivi mq 1.486.

2. La Corte d’appello ha ritenuto, invece, fondata la domanda di riduzione del prezzo.

2.1. Qualificato il contratto inter partes come vendita a corpo, e accertato che non era stata consegnata all’acquirente una striscia di terreno di mq 443, la Corte territoriale ha ridotto il prezzo di vendita dell’importo corrispondente alla superficie non consegnata, sulla base del prezzo unitario di Euro 55,125 ai metro quadro, convenuto dalle parti.

3. Ricorrono per la cassazione della sentenza (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), sulla base di sei motivi, ai quali resiste con controricorso (OMISSIS).

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il ricorso e’ fondato nei limiti di seguito precisati.

1.1. Con il primo motivo e’ denunciata violazione e falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c., per contestare che la Corte d’appello aveva fatto riferimento alle misure indicate dal CTU, riguardanti la superficie catastale, anziche’ a quelle risultanti dall’atto pubblico 26 gennaio 2000 e indicate dal (OMISSIS) nell’atto di citazione e nell’atto di appello, con il risultato di riconoscere una eccedenza di ulteriori mq 13.

1.2. La doglianza e’ inammissibile in quanto non e’ configurabile ultrapetizione – ovvero violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato – nello scostamento tra le indicazioni della parte e l’esito dell’accertamento giudiziale riguardante l’estensione del terreno compravenduto.

Nessun vincolo derivava dalle indicazioni della parte, e la censura si risolve nella critica all’accertamento svolto dal CTU, di cui si assume l’erroneita’, senza peraltro riportare il contenuto della consulenza onde dar modo a questa Corte di verificare la sussistenza del preteso errore.

2. Con il secondo motivo e’ denunciata violazione e falsa applicazione dell’articolo 359 c.p.c. e articolo 277 c.p.c., comma 1 e si contesta il mancato esame delle eccezioni di merito formulate dagli appellati.

2.1. La doglianza e’ inammissibile.

Premesso che l’omessa pronuncia su eccezioni di merito e’ censurabile in cassazione sotto il profilo della violazione dell’articolo 112 c.p.c., non anche per violazione delle norme richiamate dai ricorrenti, che si limitano a dettare la disciplinano della fase decisoria, in realta’ i ricorrenti lamentano che la Corte d’appello non avrebbe “tenuto conto” e deciso sulle eccezioni formulate.

In disparte l’atecnicita’ della locuzione, e’ evidente che la censura investe il modo nel quale la Corte d’appello ha apprezzato le risultanze istruttorie e ricostruito la quaestio facti, cio’ che non puo’ mai integrare errore processuale ma semmai vizio di motivazione, deducibile secondo il paradigma delineato dall’articolo 360 c.p.c., n. 5, come enucleato dalla giurisprudenza ormai assurta a diritto vivente (per tutte, Cass. Sez. U 07/04/2014, n. 8053).

3. Con il terzo motivo e’ denunciata violazione e falsa applicazione degli articoli 115 e 116 c.p.c. e si contesta la valutazione delle prove testimoniali e della CTU nonche’ l’omesso esame di documenti allegati alla CTU.

3.1. La doglianza e’ inammissibile.

Secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte in tema di valutazione delle prove, il principio del libero convincimento, posto a fondamento degli articoli 115 e 116 c.p.c., opera interamente sul piano dell’apprezzamento di merito, insindacabile in sede di legittimita’, sicche’ la denuncia della violazione delle predette regole da parte del giudice del merito non configura un vizio di violazione o falsa applicazione di norme processuali, bensi’ un errore di fatto, che deve essere censurato attraverso il corretto paradigma normativo del difetto di motivazione (ex plurimis, Cass. 12/10/2017, n. 23940; Cass. 30/11/2016, n. 24434).

4. Con il quarto motivo e’ denunciato omesso esame fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti, e si contesta che la Corte d’appello non avrebbe esaminato le questioni indicate nei motivi secondo e terzo del ricorso.

4.1. Il motivo e’ inammissibile.

L’omesso esame denunciabile in cassazione deve riguardare il fatto storico, allegato dalle parti, non la questione, e si deve trattare di fatto che risulti dal testo della sentenza impugnata o dagli atti processuali, con conseguente onere a carico della parte ricorrente di indicare chiaramente il fatto storico del cui mancato esame ci si duole, il dato testuale (emergente dalla sentenza) o extra-testuale (emergente dagli atti processuali) da cui risulti la sua esistenza, nonche’ il come e il quando tale fatto sia stato oggetto di discussione tra le parti e di spiegarne, infine, la decisivita’.

Il mezzo in esame e’ carente di specificita’, rinvia genericamente a questioni-fatti indicati nei motivi secondo e terzo, senza distinguere tra gli uni e gli altri, e non ne spiega la decisivita’.

5. Con il quinto motivo e’ denunciata violazione e falsa applicazione dell’articolo 1538 c.c. e si contesta che il prezzo di acquisto del terreno non era stato parametrato all’estensione ma alla capacita’ edificatoria, che era rimasta inalterata.

In assunto dei ricorrenti, la Corte d’appello, pure avendo ritenuto che il (OMISSIS) avesse esatta conoscenza della situazione dei luoghi avendo anche preso visione della convenzione di lottizzazione, non ne avrebbe tratto la conseguenza che il (OMISSIS) non potesse non sapere quanta parte del terreno acquistato era compresa nel “lotto fondiario n. 27 del piano di lottizzazione”.

5.1. La doglianza e’ inammissibile.

La Corte d’appello ha ritenuto che il contratto inter partes configurasse una vendita a corpo, e che il riferimento al preesistente piano di lottizzazione non implicasse la volonta’ delle parti di pattuire il prezzo del terreno con riferimento alla capacita’ edificatoria riconosciuta dagli strumenti urbanistici al “lotto 27”.

Per censurare correttamente l’interpretazione del contratto, che e’ l’oggetto della doglianza, i ricorrenti avrebbero dovuto denunciare la violazione dei canoni previsti dagli articoli 1362 c.c. e segg. e indicare il punto ed il modo in cui la Corte di merito si fosse dagli stessi discostata, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione auspicata e quella accolta nella sentenza impugnata, che non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni (ex plurimis, Cass. 28/11/2017, n. 28319; Cass. 20/11/2009, n. 24539).

6. Con il sesto motivo e’ denunciata violazione e falsa applicazione dell’articolo 1538 c.c. e si contesta, in subordine, che la quantificazione del minor prezzo sarebbe stata effettuata senza rispettare la previsione di legge, con riferimento sia alla quantificazione della differenza (1/20) rispetto a quanto previsto nel contratto, sia al criterio di attribuzione del valore alla superficie mancante.

6.1. Il motivo e’ fondato nella parte in cui contesta che la Corte d’appello abbia determinato la riduzione del prezzo in misura proporzionale, mediante calcolo aritmetico.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, la revisione del prezzo prevista dall’articolo 1538 c.c., che risponde all’esigenza di ripristinare l’equilibrio delle prestazioni in concreto fissato dalle parti, pregiudicato dalla sperequazione emersa dopo la stipula, non deve seguire il criterio del valore di mercato ne’ il criterio proporzionale “secco”, entrambi distonici rispetto alla ratio dell’istituto.

Il valore di mercato, infatti, si sovrapporrebbe all’equilibrio contrattuale raggiunto dai contraenti, e il criterio proporzionale “secco” cancellerebbe la volonta’ delle parti di vendere “a corpo”, anziche’ “a misura”.

La previsione normativa postula la ricerca di un equo adattamento della programmazione contrattuale alla effettiva consistenza immobiliare, il che si realizza con l’applicazione di un criterio proporzionale “corretto”, che prescinda dall’esatta misurazione del bene (ex plurimis, Cass. 29/08/2013, n. 19890; Cass. 19/05/2006, n. 11793; Cass. 25/11/1978, n. 5549).

6.2. La sentenza impugnata, che ha fatto applicazione del criterio proporzionale “secco”, e’ cassata con rinvio al giudice designato in dispositivo, che esaminera’ nuovamente la domanda di riduzione del prezzo facendo applicazione del principio di diritto sopra richiamato, provvedendo anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il sesto motivo di ricorso, rigetta i rimanenti, cassa la sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’appello di Cagliari, in diversa composizione.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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