Condominio innovazioni e migliorie

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per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque “opus novum”), ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.

Corte d’Appello|Roma|Sezione 8|Civile|Sentenza|10 aprile 2020| n. 1940

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE D’APPELLO DI ROMA

SEZIONE OTTAVA CIVILE

composta dai magistrati:

dott. Nicola Pannullo Presidente

dott. Giampiero Barrasso Consigliere

dott. Paolo Russo Consigliere rel.

riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 6551 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell’anno 2013 e vertente

TRA

CI. s.r.l., elettivamente domiciliata in Roma, viale (…) presso lo studio dell’avv. Ti.Fe. che con l’avv. Al.Fe. la rappresenta e difende, sia congiuntamente che disgiuntamente, per procura a margine dell’atto di citazione

APPELLANTE

E

Condominio di via (…) – Roma, elettivamente domiciliato in Roma, viale (…) presso lo studio dell’avv. Gi.Ap. che lo rappresenta e difende per procura in atti

APPELLATO

Im.Ro. s.r.l. (già Sa. s.r.l.), elettivamente domiciliata in Roma, via (…) presso lo studio dell’avv. Ti.Fe. che con l’Avv. Al.Fe. la rappresenta e difende per procura a margine della comparsa di costituzione

APPELLATA

Oggetto: appello avverso la sentenza n. 16078/2013 del Tribunale di Roma

RAGIONI DELLA DECISIONE

La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata:

La Ci. s.r.l. e la Sa. s.r.l., quali condomine dello stabile di via (…) 529/537, per essere rispettivamente proprietarie di unità immobiliari destinate ad uso commerciale, prospicienti il porticato coperto e il parcheggio condominiale non avente alcuna delimitazione con la via pubblica, esponevano che con delibera del 29.4.2010 l’assemblea aveva stabilito “di realizzare il muro di recinzione su strada dell’area destinata a parcheggio privato residenziale”; che, con successiva delibera del 17.6.2010, l’assemblea aveva deciso la realizzazione di un muretto basso “…per consentire una migliore visibilità del parcheggio e dei negozi”, escludendo la realizzazione di due varchi pedonali per consentire l’accesso pedonale ai negozi; che dette delibere erano nulle, in quanto aventi ad oggetto innovazioni vietate, in quanto atte a limitare sensibilmente il godimento dei beni comuni ed a pregiudicare l’utilizzazione dei loro negozi, incidendo negativamente sull’accesso ai medesimi, consentito, a seguito della realizzazione del muretto, solo attraverso il percorso pedonale adiacente alle scale B e C; che, in ogni caso, le delibere presentavano anche profili di invalidità, per difetto del quorum qualificato di cui all’art. 1136, quinto comma, c.c., dal quale non si poteva prescindere per rilevare un’innovazione. Tanto premesso, chiedevano pronunciarsi l’invalidità delle delibere predette.

Il condominio contestava la domanda in fatto e in diritto, chiedendone il rigetto. Assumeva che il muretto di cui si discute delimitava l’area di parcheggio di pertinenza esclusiva dei proprietari degli appartamenti, come si poteva desumere dalla documentazione versata in atti, con la conseguenza che nessuna doglianza attinente alla menomazione del diritto ad utilizzare il bene comune poteva essere mossa dai ricorrenti, quali proprietari di negozi; che tale opera non aveva pregiudicato la visibilità dalla strada dei negozi, trattandosi di un muretto basso.

Con la sentenza n. 16078/13 del 27.06 – 19.07.2013 il Tribunale di Roma, pronunciando nel giudizio instaurato da Ci. s.r.l. e Sa. s.r.l. nei confronti del Condominio di via (…) 529/537 in Roma, ha respinto la domanda ed ha condannato le ricorrenti al pagamento in favore del resistente delle spese di lite, liquidate in Euro 2.200,00 oltre accessori.

A fondamento della decisione il giudice di primo grado ha osservato che la realizzazione di un muro di recinzione non rientra nel novero delle innovazioni, presupponendo queste una modifica sostanziale o funzionale della cosa comune, che non si rinviene nel caso in esame, in difetto di una significativa alterazione materiale della res, nonché di un’apprezzabile modifica della sua destinazione.

Il giudice di primo grado ha ritenuto che si è in presenza, quindi, non di un’innovazione ma di una mera modifica diretta a potenziare il godimento del bene e da ciò ne consegue la sufficienza della maggioranza semplice per la validità delle delibere in esame.

Il Tribunale ha rilevato che nessun apprezzabile pregiudizio alla proprietà solitaria si rinviene, in quanto, da un lato, la consistenza dell’opera (muretto basso) non impedisce la visibilità dei negozi dalla strada, e, dall’altro lato, la presenza del muro, idonea ad evitare che i fruitori dei negozi possano accedere ai medesimi attraverso l’area destinata a parcheggio, non impedisce ai medesimi di raggiungere i negozi agevolmente, esistendo un percorso pedonale.

Infine, il Tribunale, alla luce di quanto in precedenza osservato, ha ritenuto superfluo accertare se l’area destinata a parcheggio sia riferibile a tutti i condomini ovvero solo ai proprietari degli appartamenti.

Con atto di citazione notificato il 25.11.2013 la Ci. s.r.l. ha proposto appello, deducendo l’erroneità e l’ingiustizia della predetta sentenza e chiedendo che la Corte, in totale riforma della sentenza ed in accoglimento dell’appello, voglia dichiarare nulle e/o annullare le deliberazioni del Condominio in Roma via (…) 529-537, adottate nella seduta del 29.4.2010 al punto 5) dell’Ordine del Giorno e nella seduta del 17.6.2010 al punto 1) dell’Ordine del Giorno, disponendo la restituzione dell’importi di Euro 1.353,40 in favore della CI., da questa corrisposta a titolo di rimborso spese di giudizio.

Si è costituito in giudizio l’appellato, che ha contestato quanto dedotto a sostegno dell’impugnazione dalla controparte, chiedendo il rigetto dell’appello.

All’esito della verifica della costituzione delle parti, la causa è stata rimessa sul ruolo per la mancata notifica dell’appello alla Sa. s.r.l..

In data 12 novembre 2019 si è costituita la società IM.RO. s.r.l. (già Sa. s.r.l.), che, versando nelle medesime condizioni di fatto e di diritto dedotte dalla Ci. srl., ha aderito all’appello, facendo proprie tutte le deduzioni rassegnate dalla stessa Ci. s.r.l., ad eccezione della richiesta di rimborso delle spese del giudizio di primo grado.

All’udienza collegiale del 21.11.2019 la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell’art. 352 c.p.c., con concessione alle parti dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche.

L’appellante, dopo aver dedotto che il primo giudice erroneamente ha omesso, ritenendolo superfluo, l’accertamento circa la proprietà dell’area destinata a parcheggio, sostiene che i lavori deliberati dalle assemblee del 29.4.2010 e del 17.6.2010 rendono inservibile l’area di parcheggio, ai fini dell’accesso ai locali di sua proprietà, e delimitano l’accesso stesso ad un percorso obbligato, con la conseguente limitazione del godimento della proprietà comune; che l’accertamento della proprietà dell’area in parola appare, quindi, rilevante, poiché la titolarità comune del bene incide sulla valutazione dell’utilità dello stesso; che nel caso in oggetto, eseguita la recinzione, gli avventori dei locali della CI. saranno obbligati a seguire lo scomodo percorso pedonale indicato nella delibera 17.10.2010, “adiacente alle scale “B” e “C”, che indubbiamente restringe e limita l’utilità che il condomino prima riceveva dalla cosa comune.

Afferma, inoltre, l’appellante che nella fattispecie ricorre l’ipotesi di un unico complesso immobiliare composto da due condomini parziali, in cui l’area di parcheggio per cui è causa sarebbe di proprietà dei soli proprietari residenziali, con esclusione dei proprietari di immobili commerciali, che sono, comunque, comproprietari dell’intera area su cui insiste il complesso edilizio (art. 2 reg. cond.); che, pertanto, il godimento del sedime del complesso immobiliare deve ritenersi soggetto al regime della comunione e non a quello del condominio, con la conseguenza che la realizzazione della recinzione per cui è causa avrebbe dovuto essere deliberata con l’unanimità dei consensi.

Orbene, nel giudizio di primo grado la CI. s.r.l. e la Sa. s.r.l., premesso che erano proprietarie di unità immobiliari prospicienti un porticato coperto ed un parcheggio condominiale senza alcuna delimitazione con la via pubblica (…), esponevano che l’assemblea del condominio del 29.4.2010, all’unanimità dei presenti con 667,10 millesimi, aveva deliberato di realizzare un muro di recinzione su strada dell’area destinata a parcheggio privato residenziale, scegliendo il preventivo della ditta Mi., che prevedeva la realizzazione di un muro in blocchi di tufo con ringhiera metallica zincata a caldo, per un importo di Euro 25.800,00 (più IVA); che la successiva assemblea del 17.6.2010, assente la CI., aveva deliberato all’unanimità con 632,02 millesimi, “di rinunciare alla realizzazione del muretto di recinzione così come da progetto originario… per scegliere invece un muretto basso per consentire una migliore visibilità del parcheggio e dei negozi”, scegliendo la seconda soluzione proposta dalla Mi. s.r.l., per un importo di Euro 29.700,00 (oltre IVA); che circa le modalità di realizzazione della recinzione in oggetto, cioè se dovessero essere previsti o no due varchi per il passaggio pedonale, per accedere ai locali negozi, l’assemblea, con il voto contrario della Sa. e con la maggioranza di 411,16 millesimi, deliberava di non realizzare i varchi di accesso.

Sostiene l’appellante che entrambe le delibere sono nulle, poiché la realizzazione di una recinzione, prima inesistente, sia pure con un muretto basso, costituisce una innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, 2 com. c.c., limitando il godimento delle parti comuni dell’edificio e producendo una sensibile menomazione dell’utilità che la Ci. e la Sa. precedentemente ricavavano dal bene, rendendo così l’innovazione illegittima e vietata.

Ebbene, posto che per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque “opus novum”), ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti, è da ritenere che la recinzione dell’area di parcheggio di proprietà condominiale, deliberata dall’assemblea dei condomini con le delibere impugnate, non sia suscettibile di inquadramento in una ipotesi di innovazione, bensì configuri un semplice mutamento della sistemazione od utilizzazione della cosa comune, rientrante negli atti di ordinaria amministrazione, per i quali è sufficiente la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 cod. civ..

Infatti, l’opera in questione non comporta la trasformazione dell’entità materiale del bene comune (nella specie il parcheggio condominiale), né determina la modifica della sua destinazione. Non è emerso, infatti, che detto bene presenti, a seguito delle opere deliberate dall’assemblea, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti.

Si deve, inoltre, evidenziare che la CI. s.r.l., come accertato dal Giudice di prime cure, non subisce alcun concreto pregiudizio dalla realizzazione del muretto, in quanto l’accesso al negozio è regolarmente consentito attraverso il vialetto che dalla strada pubblica immette nelle due aree destinate a parcheggio ed il percorso pedonale, che consente l’accesso ai negozi ed alle scale B e C dell’edificio; inoltre, va considerato che la realizzazione di un “muretto basso”, decisa dall’assemblea del 17/6/2010, appare idonea a garantire agli esercizi commerciali la visibilità da parte di chi transita sulla strada pubblica.

Alla luce dei rilievi che precedono, è da ritenere che, come correttamente osservato dal giudice di prime cure, sia superfluo accertare se l’area destinata a parcheggio sia di proprietà di tutti i condomini o solo dei proprietari degli appartamenti.

Va rilevato, infine, come sia possibile che all’interno di un unico condominio esistano parti comuni a tutti i condomini indistintamente ed altre comuni soltanto ad un gruppo di essi, ma in entrambe le ipotesi si applicano le norme relative al condominio e non quelle della comunione, restando fermo che nel primo caso le maggioranze costitutive e deliberative dell’assemblea si formano prendendo in considerazione tutti i condomini indistintamente, tra i quali vanno ripartite le spese; nel secondo caso, la deliberazione ed il riparto riguardano esclusivamente il gruppo di condomini al quale appartiene quel bene.

Esula dalla presente fattispecie la tematica del supercondominio, che sorge nel caso in cui sia unificata entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati; anche in tale ipotesi, comunque, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione (v. Cass. n. 32237 del 10/12/2019).

L’appello proposto dalla Ci. s.r.l., al quale ha aderito la Im.Ro. srl, è, dunque, infondato e va respinto.

Le spese del grado seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Poiché il presente grado di giudizio è iniziato successivamente al 30 gennaio 2013 e l’appello è respinto, sussistono i presupposti per l’applicazione dell’art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che dispone l’obbligo del versamento, da parte dell’appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:

Rigetta l’appello proposto da Ci. s.r.l. nei confronti del Condominio di via (…) 529-537 – Roma con atto di citazione notificato il 25.11.2013 avverso la sentenza pronunciata dal Tribunale di Roma n. 16078/13 del 19/07/2013, che conferma. Condanna la Ci. s.r.l. e la Im.Ro. s.r.l. in solido al rimborso, in favore del condominio appellato, delle spese di lite del presente grado di giudizio, che si liquidano in Euro 3.777,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie e accessori di legge.

Dichiara, ai sensi dell’art. 13, comma 1, quater D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 come successivamente modificato e integrato, che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dell’appellante Ci. s.r.l. di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

Così deciso in Roma il 26 febbraio 2020.

Depositata in Cancelleria il 10 aprile 2020.

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Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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